您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目　 录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。俗话说："安居才能乐业"。另外，从某种意义上来说，人类文明的进程就是建筑和城市化的过程，从原始洞穴发展到现代摩天大厦，体现了人类的进步。人类对居所的投资，直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料，从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此，一国房地产业发展的程度，尤其是住宅经济发展水平，对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明，当房地产业发展进入成熟期后，房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计，从1976年以来，用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%（新加坡高达12-26%），所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上，其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%，占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看，根据有关部门的预测，我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长，到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%，这一比例与发达国家相距甚远。由此可见，今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势，已制定了发展房地产业的实施计划：在2000年前，房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍，为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明，我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持，所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1:20甚至1:30，由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而，要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述："十九世纪发明了分期偿还的贷款……，这个时期对于住宅经济来说是如此重要，简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是，直到本世纪50年代，各国的银行业出于资产流动性的考虑，对房地产贷款业务的开展都比较慎重，在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论"，其认为，贷款的清偿依赖于借款人的预期收入，只要借款人的未来收入具有稳定性，对其进行长期放款，如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务，也同样可以保证这种资产的流动性和安全性，由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中，银行作为融资中介主体，只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务，才能促进信贷资金的良性循环，并分散风险，从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款，信贷资金就不能进入良性循环状态，使风险增高，因为从价值规律的角度分析，商品房作为商品，包含价值形成的过程，又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后，如不进入消费领域，就会形成空置，这种产品便代表了巨额的资金积压，资金不能尽快收回，利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回，必然造成呆帐。因此，只有使商品房进入最终消费领域，投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者，如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费，其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时，房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾，这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾，也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务，有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大，"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是，按揭在我国还是一个新事物，刚起步不久，缺乏经验，按揭方面的制度也不健全，现行的法律又没有作出明确的规定或界定，这就给实际操作带来很大不便，也容易产生纠纷。但有一点可以肯定，住房按揭业务如能顺利开展，必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点，并能带动其他行业的快速发展。因此，对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭"，译为英文即mortgage。"在英国法中，mortgage一词，由古英语mort与gage复合构成，其中，mort来源于拉丁语mortum，其意义为"永久，永远"，gage原文为"质押，担保"。 在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为，"按揭"一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款，成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款，借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还，则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式，实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为：在中国古代，"按"有押的意义，从字面上来看，按与押都有"压住不动"的含义，即将一定的物从其他物中分离出来，专门为特定的债权担保，但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分（gage）的音译，故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭
　　[案情]

A公司驾驶员驾车与骑自行车的陈某相撞，造成陈某受伤的交通事故。交警部门作出的《道路交通事故责任认定书》认定陈某、A公司负同等责任，陈某遂向法院起诉A公司要求赔偿。陈某经鉴定为颅脑损伤10级伤残，左膝关节损伤10级伤残。后陈某经精神病医院诊断为脑震荡后遗综合症及颅脑外伤所致精神障碍。2008年2月原、被告在法院的主持下达成和解，并由法院制作了调解书，调解书中载明“陈某已发生的医疗费等损失和尚未发生的续医费损失，由A公司一次性赔偿陈某8万元。A公司至此，对陈某不再承担赔偿责任”。该调解书内容已经履行完毕。后陈某的精神病加重，2009年3月陈某经鉴定为“脑外伤性癫痫、脑外伤性精神障碍、脑外伤后人格改变，且车祸与所患精神疾病之间有直接因果关系，建议每年的续医费为3万元”。伤残等级鉴定为3级伤残，属大部分护理依赖。陈某诉到法院，要求撤销原调解协议。

[分歧]

本案审理中有三种意见：第一种意见认为，双方当事人自愿达成调解协议，调解是双方真实意思表示，调解书明确了赔偿金额包括尚未发生的续医费，该调解亦不违反法律规定，调解书不能撤销。第二种意见认为，陈某是在对病情有重大误解的情况下签订的调解协议，应以重大误解为由撤销调解书。第三种意见认为，虽然调解书明确了赔偿金额包括尚未发生的续医费，但由于陈某并没有对其以后的病情有正确的预判，在此情形下签订的调解协议亦不是陈某的真实意思表示，应以调解非当事人真实意思表示即调解违反自愿原则为由撤销调解书。

[评析]

笔者赞同第三种意见，理由如下：

当事人之间签订的调解协议，具有契约的性质，但经人民法院确认后即具有法律上的拘束力。调解书非出现法定事由、非依法律程序不得撤销。民事诉讼法第十八条规定“调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解协议的内容不得违反法律规定。”该条明确了调解书可以撤销的两种情形，第一是调解违反自愿原则；第二是调解内容违反了法律规定。也就是说，只有出现这两种情形，调解书才可以撤销。笔者不赞同第二种意见即以重大误解为由撤销该调解书。“重大误解”是民法上的一个概念，“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖的，可以认定为重大误解。”行为人因重大误解而签订的合同可以撤销，但这也仅适用于合同领域。虽说从通常意义上讲，“重大误解”也是意思表示不真实的一种情形，但“重大误解”本身并不是调解书可以撤销的事由。

调解的自愿原则从其本意上来看，应重点考查调解是否出于当事人自愿、有没有受到胁迫或非正常的干扰。以上几种情形有一个共同特征，那就是该调解并非行为人的真实意思表示，或者说调解所确认的内容并非当事人内心真正追寻的结果。法律规定违反自愿原则的调解可以撤销，也正是基于这种考量，避免当事人因非真实意思表示而为的调解损害了一方利益，确保调解结果在双方当事人之间尽量达到公平公正。结合本案的情况来看，原告陈某签订调解协议时被鉴定为10级伤残，调解书确认的金额8万元也正是基于陈某对病情此种认识的基础上而作出。后陈某的病情加重被确定为3级伤残，按正常的逻辑判断，这明显是陈某没有预料到的结果。也就是说，如果在签订调解协议时陈某能够预见到其以后身体恶化情形，概不会与A公司签订金额为8万元的调解协议。因此，陈某签订8万元调解协议的意思与其真实意思其实是不一致的，法院基于此调解协议而作出的调解书当然也不是陈某的真实意思表示，故该调解书可以以违反自愿原则为由予以撤销。

（作者单位：重庆市第五中级人民法院）