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湖南省衡阳市人民政府办公室


衡政办发〔2007〕2号




衡阳市人民政府办公室关于印发《衡阳市物业专项维修资金管理办法》的通知

各县市区人民政府，市直机关各单位：
　　《衡阳市物业专项维修资金管理办法》已经市人民政府同意，现予印发，请贯彻执行。
　　
　　

　　
二OO七年二月八日



衡阳市物业专项维修资金管理办法

第一条 为保障物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修养护，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据《物业管理条例》（国务院第379号令）及国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡本市城区规划区域内的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其共用部位、共用设施设备的专项维修资金（以下简称专项维修资金）的收取、使用和管理，适用本办法。
第三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　共用设施设备是指住宅小区或单幢物业内，建设费已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、消防设施、锅炉、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　第四条 本办法所称多层住宅，是指九层（含九层）以下的住宅。
　　本办法所称高层住宅，是指十层（含十层）以上的住宅。
　　第五条 专项维修资金属于业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中型维修和更新、改造。按照统一缴纳，专户储存，专款专用，业主决策，政府主管部门和财政、审计部门监督使用的原则进行管理。
　　第六条 衡阳市房产管理局（以下简称市房产局）是本市物业专项维修资金管理的行政主管部门，负责本办法的组织和实施。衡阳市物业专项维修资金管理中心具体负责维修资金的收交与管理的日常工作。
　　财政、审计部门要切实加强对物业专项维修资金收缴管理使用情况的监督和检查，审计部门要对物业专项维修资金管理中心每年收取的物业维修资金及资金使用情况进行审计，并将审计结果向社会公布。
　　第七条 物业区域内的市政公用设施和相关设施设备，按规定应当由供水、供电、供气、环卫、通信、有线电视等部门和单位养护维修的，管理职责和养护方式不变。如需委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
　　第八条 首期专项维修资金按以下规定缴交：
（一）出售的公有住房属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20%、属高层住宅的提取30%，该部分维修资金属售房单位所有。
　　（二）多层住宅出售时，购房人应按购房款2%的比例缴交专项维修资金，高层住宅房或设有电梯的多层住宅出售时，由购房人按购房款3%的比例缴交维修资金。收取的专项维修资金属全体业主共同所有，用于共用部位共用、设备设施的维修，任何单位、个人不得挪作他用。
　　（三）购房人所购房屋价格明显低于同类、同层房屋价格的，其物业专项维修资金的缴交按同类、同层房屋的平均价格计算。
　　（四）拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2%、安置高层房屋的按安置房评估价的3%由被拆迁人向拆迁人缴交。拆迁人代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有。
　　（五）其他物业和整栋住宅中的非住宅物业按照同类型住宅专项维修资金标准缴交。
　　（六）开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第（二）、（三）项规定缴交专项维修资金。
　　第九条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为收集首期维修资金。
　　公有住房售房单位应按本办法规定足额缴交专项维修资金，并向购房人收取个人缴交专项维修资金部分。
　　售房单位在办理房屋产权登记手续前，须将归集的首期维修资金移交市物业专项维修资金管理中心专户，实行统一管理。
　　第十条 业主委员会成立前缴交的专项维修资金由市房产局物业专项维修资金管理中心实行专户管理；业主委员会成立后，应当根据业主大会的决议或经业主委员会同意，房产行政主管部门将物业专项维修资金移交给物业管理企业或业主大会的决定其他单位代管；未决定移交的，由市房产局物业专项维修资金管理中心继续代管。
　　第十一条 由市物业专项维修资金管理中心代管的物业维修资金，市物业专项维修资金管理中心应当委托商业银行办理维修资金存储业务。维修资金代管单位和受托银行应当建立维修资金公示和查询制度。
　　第十二条 专项维修资金闲置时，除可用于购买国债或法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
　　第十三条 专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按国家规定的利率计息，利息净收益转作专项维修资金滚存使用和管理。
　　第十四条 物业保修期内不得使用专项维修资金。专项维修资金的使用，由物业管理企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后实施。专项维修资金由市房产局物业专项维修资金管理中心代管的，由该中心核定划拨，符合本办法规定使用条件的，应在15个工作日内核定划拨。
　　第十五条 业主委员会成立前，需使用维修资金的，由售房单位或物业管理企业提出使用方案，经物业管理区域内受益业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后，由市房产局物业专项维修资金管理中心核定划拨。
　　因情况紧急，物业共用部位和共用设施设备不及时维修将危及业主生命财产安全时，业主委员会和物业管理企业应及时组织维修，同时向市房产局物业专项维修资金管理中心报告，所发生的费用可在专项维修资金中列支。
　　第十六条 物业专项维修资金应按单栋单元设置明细帐目，核算到户。使用维修资金时，由业主按其拥有产权的房屋建筑面积分摊，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴交的维修资金中扣减。
　　第十七条 维修资金不足首期归集的维修资金的30%时，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过的业主大会决定，由业主委员会或物业管理企业按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹后，维修资金余额应不低于首期归集的维修资金总额的70%。
　　第十八条 业主转让房屋所有权时，维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修资金余额，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。
　　第十九条 物业管理企业变更的，其代管的专项维修资金帐目应当经业主委员会审核。需移交给新的物业管理企业的，应当办理移交手续。帐户转移手续应当由双方交接之日起10日内送业主委员会和市房产局备案。
　　第二十条 因拆迁或其他原因造成住房灭失的，业主可持本人身份证、房屋权属证书注销证明、维修资金专用折，向市房产局物业专项维修资金管理中心申请退回维修资金余额。该中心应在10个工作日内办理完毕。
　　第二十一条 禁止任何单位和个人挪用专项维修资金。
　　专项维修资金管理代管单位违反本办法规定，挪用专项维修资金或者造成专项维修资金损失的，应依法承担行政责任。构成犯罪的，依法追究管理、代管单位责任人员的刑事责任。
　　第二十二条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未建立维修资金的，由市财政部门和房产部门责令其按原规定限期追补维修资金本息；逾期仍未足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取或未足额提取额每日万分之三的罚款。
　　商品房售房单位代为收取的物业专项维修资金，未足额及时移交，按照《物业管理条例》有关规定处罚。
　　第二十三条 各县市南岳区住宅物业专项维修资金的使用及管理，其他非住宅物业专项维修资金的管理参照本办法执行。
　　第二十四条 本办法自二OO七年三月八日起实施，本市原有的有关规定，凡与本办法不一致的，以本办法为准。


摘要： 交通事故社会救助基金的追偿权对于保证基金中的资金运转是很重要的，但是在实践中，这一追偿权却不能得到很好的实现，通常会碰到受害人不返还、事故责任人逃逸、法院无法协助执行的困难。为了更及时的、更持久的、更广泛的对交通事故受害人进行救助，交通事故社会救助基金需要进行一定的改革以保证资金的有效运转。

　　关键词：交通事故　社会救助　追偿权　管理机构

　　根据调查表明，我国每年因交通事故死伤的人数连续十年高居世界第一，并且还在呈上升趋势。交通事故已俨然成为当下发生频率最高、出现范围最广、涉及人员最多的侵权方式，这给被侵权人带来了巨大的人身和财产损失。为此，我国在《道路交通法》中规定了在一定条件下建立为弱势受害人垫付抢救费、医疗费及丧葬费等费用的社会救助基金机制。当然，这种垫付行为只是对经济困难的受害者的帮扶，而不是为侵权人“买单”的行为，之后社会救助基金的管理机构还享有向侵权人追偿的权利。然而，这种追偿权的行使在实践过程中却存在层层的困难。

　　一、追偿权的赋予和行使方式

　　第一，在追偿权的赋予方面。我国在交通事故社会救助基金机制方面没有专门的立法，关于其中社会救助基金管理机构行使追偿权的问题都是散见于有关交通事故的法律法规当中。在《道路交通安全法》的第17条中规定了“……设立道路交通事故社会救助基金，具体办法由国务院规定”，这是关于设立救助基金机制的规定。随后在2006年国务院颁布的《机动车交通事故责任强制保险条例》的第24条中，规定了社会救助基金在以下三种情况下应该对受害人进行救助：1，抢救费用超过机动车交通事故责任强制保险责任限额的；2，肇事机动车未参加机动车交通事故责任强制保险的；3，机动车肇事后逃逸的，并且还规定救助基金的管理机构有权向交通事故的责任人进行追偿。这就是由国家的正式法规对这一追偿权的赋予，在之后的由财政部会同保监会等部门出台的《机动车道路交通事故社会救助基金管理试行办法》也做了相类似的规定。

　　第二，在追偿权的行使方面。通过上述的规定，我们可以发现社会救助基金机制中，拥有追偿权的部门是：基金的管理机构；追偿的对象是：交通事故的责任人；行使的方式：没有明文的规定，也就是说一般的民事途径都可以适用。

　　在实践当中，基金的管理机构一般是由财政部门担任，这就导致支付救助款项的管理机构不能及时的参与到交通事故中去，从而不能了解事故责任人的情况，以致不能很好的发挥其追偿权利人的追偿权。也进一步导致了，基金管理机构在通常情况下，怠于行使自己的追偿权，即不是直接找事故责任人来追偿救助款项，而是待受救助人通过诉讼等民事手段获得赔偿后，要求受救助人直接偿付基金所垫付的款项，或者要求司法机关在划拨赔偿款时协助基金管理机构获取垫付的费用。

　　二、行使追偿权在现实中的困难

　　通过上文的分析，也许我们觉得行使追偿权的基金管理机构是可以很顺利的追回已经垫付了的款项的。然而，现实中并不是这样，通常会面临以下几种困难：

　　1，事故责任人逃逸、事故车辆被解扣，无法追偿。

　　通常在发生交通事故之后，肇事车辆会被交警部门查封扣押下来，为的是保障在受害人经过诉讼之后，受害者的权利能够得到保障以及法院能够切实执行。但是，很多时候，事故车辆是营运车辆，肇事者为了将车子尽快拿出来，会向交警部门给付一定数额的保证金，将车子解封。这就将给社会救助基金管理机构追偿垫付款带来很大的风险：肇事司机为了不赔付巨额的赔款，“人和车子”一起消失。这样，救助基金在垫付了款项之后，无法找到事故责任人，则将无法行使追偿权。

　　2，垫付无上限，而被救助人自身未获得足够的赔偿，何以返还垫付款。

　　根据《机动车交通事故责任强制保险条例》规定的三种需要社会救助基金垫付费用的情形，我们可以知道被救助人一般都是很难得到足够赔偿的。那么在那有限的赔偿款中还要返还救助基金所垫付的款项，对于受害人来说是多么艰难的事情。况且，在不懂得救助基金运作机制的情况下，在他们的思想里，他们就觉得，作为政府设立的救助机构，是有义务帮助贫困的受害者的。

　　另外，在司法实践中，对于受害者通过诉讼得到的赔偿款都是直接通过法院的账户划拨到受害者的账户里的，这也使得司法机关在协助救助基金管理机构执行上面不能有所作为。

　　3，管理机构不起诉，司法机关难于切实协助执行。

　　通过调查发现，社会救助基金管理机构行使追偿权的方式一般很少会上升到诉讼的层面上，而是向法院发送一份协助执行函，要求法院在判决赔付款中协助救助基金管理机构实现追偿。

　　但是，这一形式让法院也很为难：首先，在主体上，救助基金管理机构不是案件的当事人，那么在判决中就不应该出现有关它的事项；其次，在判决等文书格式上，法院在文书中不应该出现“建议原告优先赔付社会救助基金管理机构的垫付款”的字样；最后，如上文所说，法院无法将执行款项直接划付到救助基金管理机构的账户中去。因此，很多法院对于这一协助执行函只能是口头上告知原告方，希望他们能积极返还垫付款。

　　所以，这一协助执行方式效果甚微。

　　三、实现改革、完善追偿机制

　　为了交通事故社会救助基金能够及时的帮助贫困的受害者，也为了能够持久的对更多的受害者进行救助，社会救助基金中的资金量是很重要的。然而，这其中很大一部分是依赖对事故责任人的追偿来保证资金的运转。可见，垫付款项是否能被追偿回来对于交通事故社会救助基金来说是相当重要的。因此，改革现有的交通事故社会救助基金机制也显得十分必要。

　　首先，完善救助基金的功能定位，即增加一定数量的无偿救助、设置救助上限。现有的交通事故社会救助基金主要是对受害的当事人进行垫付抢救费、医疗费、丧葬费，只是一种暂时帮助的行为。但是在现实中，出现需要垫付的情形时，受害人在之后的赔偿款上也是很难得到满足的。由此可见，这是很不利于事故责任人和受害人积极的偿还救助基金所垫付的款项的。此外，要想合理的控制追偿的难度，还要对救济的数额设置上限，不能对受害人进行无止尽的救助，否则在受害人的赔偿款不能满足其自身要求时，要想追回垫付款更是难上加难。

　　如果救助基金能有无偿救助功能，这样既能从心理上对当事人进行抚慰，让他们从心理态度乐于去偿还垫付款，又能在经济上对他们起到真正的帮助作用。当然，这一无偿救助是需要严格审查和批准的，只有在受害人确实经济很困难的情况下才能批准的。

　　其次，确定交通事故社会救助基金的管理机构为交通管理部门。根据2009年财政部会同保监会等部门出台的《机动车道路交通事故社会救助基金管理试行办法》，我们知道现有的管理机构是设在财政部门中的。财政部门在日常的工作中，一般只对申请进行审查、资金划拨进行审查，很少参与到事故当中去。这样，是不利于了解案件当事人的真实情况的，而且在事故车辆的扣押、解封上面也没有自主权。

　　如果交通管理部门能够成为管理机构，其在事故处理时就能及时的到达现场，对人员、车辆进行及时的调查、扣押等勘查活动。这也是有利于最后追偿权的行使的，能够有效保证垫付的款项能在一定范围内得到执行，而不像财政部门处于被动状态。

　　最后，在立法中确立司法机关的协助义务。现有的法律没有规定司法机关应该协助救助基金追偿垫付款的义务，这就让司法机关在协助的过程中因没有合法的法律依据而不能采取及时有效的方式去协助追偿。如果在立法中规定司法机关的协助义务，司法机关就可以做到“有法可依、有法必依”了，这也能减少基金管理机构因追偿垫付款带来的诉累。