商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件
武志国
一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件
《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。
现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。
《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”
因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。
另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。
二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。
比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。
那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。
武志国 woo_eye@qq.com
哈尔滨市城镇房屋产权产籍管理办法
黑龙江省哈尔滨市人民政府
哈尔滨市人民政府令
（第１８号）
现发布《哈尔滨市城镇房屋产权产籍管理办法》，自一九九三年十月十日起施行。
市 长 索长有
一九九三年十月四日
哈尔滨市城镇房屋产权产籍管理办法
第一条 为加强城镇房屋产权产籍管理，保护房屋产权人的合法权益，根据国家和省的有关规定，结合我市情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城镇房屋产权产籍的管理。
第三条 本办法所称房屋产权，是指城镇房屋的所有权。
本办法所称房屋产籍，是指城镇房屋的产权证件、地籍、图纸、帐册、表卡等反映产权现状和历史情况的档案资料。
第四条 本办法由市房产管理部门负责组织实施，并对实施情况进行监督检查。
第五条 城镇房屋的产权人，应当持合法的产籍资料到房屋所在地房产管理部门办理房屋产权登记，领取《房屋所有权证》。
第六条 房屋产权人申请房屋所有权登记，应当亲自办理，按规定出示本人身份证或法人资格证明，如实填写登记申请书，并按规定期限交验有关证件。
共有房屋产权由共有人共同申请登记。共有人弃权的，应当出具经公证机关公证的弃权书。
房屋产权人因故不能亲自办理房屋产权登记的，应当出具经公证机关公证的委托书，委托他人代理登记。
第七条 办理私有房屋产权登记，应当使用户籍姓名，不准用别名、化名；办理公有房屋产权登记，应当使用单位全称。
第八条 新建房屋（不含商品房）的单位或个人，应当在房屋竣工验收后三个月内，持合法产籍资料到房屋所在地房产管理部门办理房屋产权登记。
第九条 新建商品房屋的经营单位，应当在商品房屋销售（含预售）前，持项目建设图纸和有关批准文件，到市房产管理部门登记备案。
第十条 参加集资建房、合作建房或购买新建公有住房（不含商品房）、解困住房的单位或个人，应当在进户三个月内，持有关证件到市房产管理部门办理房屋产权登记手续；购买旧公有住房的，应当在购买后三个月内，持有关证件到市、县（市）房产管理部门办理房屋产权登记手续。
第十一条 个人参加集资建房、合作建房或购买公有住房（不含商品房）、解困住房的，按下列规定发给《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》：
（一）个人出资比例占综合价格百分之五十以上的，发给个人《房屋所有权证》，发给单位《房屋共有权保持证》。
（二）单位和个人出资比例各占综合价格百分之五十的，发给单位和个人《房屋共有权保持证》。
（三）个人出资比例占综合价格百分之五十以下的，发给个人《房屋共有权保持证》，发给单位《房屋所有权证》。
第十二条 个人通过中奖或受奖励取得房屋产权的，应当在进户后三个月内，持有关材料到市、县（市）房产管理部门办理《房屋所有权证》。
第十三条 单位或个人购买商品房的，应当在进户后三个月内，持注明购买房屋产权的《购买房屋协议书》到市、县（市）房产管理部门办理《房屋所有权证》。
第十四条 买卖、赠与、交换、继承、析产、兼并房屋发生产权转移的，双方当事人应当在产权转移三个月内，持《房屋所有权证》和有关证件到房屋所在地房产管理部门办理房屋产权登记。
第十五条 翻建、扩建、动迁等拆除的房屋，产权人应当在拆除前，持《房屋所有权证》和具有法律效力的证件，到房屋所在地房产管理部门办理房屋产权灭籍手续。
第十六条 倒塌、焚毁等丧失产权的房屋，产权人应当自房屋灭失之日起一个月内，持《房屋所有权证》及有关证件到房屋所在地房产管理部门办理登记手续。
第十七条 设定房屋他项权利的，双方当事人应当在设定他项权利后的一个月内，持《房屋所有权证》和有关合法证件到房屋所在地房产管理部门办理登记手续。
第十八条 对违法建造的房屋，不予办理产权登记。
房屋产权不清或有争议不能如期提交证件的，可延期登记。延期登记的时限，不得超过一年。
第十九条 产权人办理房屋产权登记，应当按规定缴纳登记费。
第二十条 有下列情形之一的房屋，除依法继承或经人民法院判决外，不准转移产权或设定他项权利：
（一）在城镇改造规划实施范围内的。
（二）在国家建设征用土地范围内的。
（三）其他依法禁止转移、变更的。
本条前款除第（三）项外，禁止期限不得超过一年。
第二十一条 房屋所有权人可凭《房屋所有权证》等权属证件办理下列事项：
（一）房屋出卖、继承、赠与、分割、转让、兼并。
（二）房屋翻建、改建、扩建。
（三）房屋抵押、出典、出租。
（四）办理营业执照。
（五）房屋拆迁补偿。
（六）房屋保险。
（七）以房屋进行合资、合作、联营。
第二十二条 《房屋所有权证》等权属证件遗失，产权人应当登报声明，并向房产部门申请补发。
第二十三条 房屋产籍档案资料，由房产管理部门统一管理，接受同级档案行政管理部门的监督指导。
第二十四条 未按照本办法规定申请办理房屋产权登记的，房屋产权的取得、转移、变更、他项权利的设定，均为无效。
第二十五条 房屋产权产籍工作人员，应当认真履行职责，秉公办事，不准利用职权徇私舞弊。
第二十六条 对违反本办法情节轻微的，要进行批评教育，限期改正；情节严重或经教育不改的，由房产管理部门按下列规定处罚：
（一）违反本办法第八条、第十条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十七条规定的，对单位处以一千至三千元罚款；对个人处以二百至五百元罚款。
（二）违反本办法第九条规定的，处以二千元至五千元罚款。
（三）违反本办法第十六条、第二十条规定的，对单位处以二千至五千元罚款；对个人处以五十至二百元罚款。
（四）违反本办法第二十五条规定的，按管理权限和审批程序予以行政处分。
第二十七条 对行政处罚决定不服的，可在接到行政处罚决定之日起十五日内，向执罚部门的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉；逾期不申请复议或不起诉又不执行处罚决定的，执罚部门可向人民法院申请强制执行。
第二十八条 罚款使用的收据和对所罚款项的处理，按《黑龙江省收费罚没集资管理条例》的规定执行。
第二十九条 工矿区范围内的房屋，地处农村属于城镇单位、个人所有的房屋的产权产籍管理，适用本办法。
第三十条 外商投资企业和港澳台同胞、华侨、外国人在本市城镇的房屋的产权产籍管理，除法律、法规另有规定外，适用本办法。
第三十一条 本办法自一九九三年十月十日起施行。
