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不动产善意取得研究/梅瑞琦

作者:法律资料网 时间:2024-04-25 16:40:35  浏览:9267   来源:法律资料网
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不动产善意取得研究

武汉大学法学院硕士研究生 梅瑞琦 汪淑华 430072


摘要:本文从权利外观理论出发,对不动产善意取得的否定说与肯定说进行评介,认为在现代社会,不动产适用善意取得较动产有更多的依据。并通过考察先进国家的立法,认为法国、日本等未承认不动产的善意取得,实与其不动产登记的形式审查主义有关。我国乃实行实质审查主义,因此不动产善意取得在我国有其制度基础。
关键词:不动产 善意取得 权利外观 实质审查

善意取得制度,是近代以来民法法系的一项重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大,因应流通安全的经济要求,而生成和发展起来的。⑴

由经济生活塑造而成的善意取得制度,源起于古代日耳曼法中的手护手原则,历经了由古代,中世纪而近代乃至现代的漫长岁月,其制度创造、判例、学说屡经变迁,在诸多市场经济国家确立起来,发挥着保障流通安全的功能。⑵

然而,善意取得制度是否亦适用于不动产领域,各国立法规定不一,并且在理论研究方面,学者亦存不同见解。

一、不动产善意取得的理论争鸣及评析

否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域,认为所谓善意取得,即指“无权处分他人动产的让与人,于不法将其占有的他人交付于买受人后,若买受人于取得该动产时系出于善意,即取得该动产所有权,原动产所有人不得要求买受人返还。”⑶

至于不动产,“因以登记为其公示方法,交易中不致误认占有人为所有人”,⑷“因为不动产登记制度的建立,第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”⑸

故在建立不动产登记制度后,“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”⑹

即使存在“不动产准用动产善意取得的必要,也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”⑺
对于“已登记的不动产发生登记错误,应通过公信原则或登记更正程序来解决,不适用善意取得。”⑻

肯定说。持肯定观点的学者认为,应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定,就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失,则采牺牲其他共有人的利益,而维护交易秩序和交易规则的立场,确认买卖关系有效。⑼

并且,在现代社会中,“无论现代不动产登记制度多么独立、完善,仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”,⑽

因而存在不动产无权处分的可能。所以,仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由,一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的,对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言,也有失公允。⑾

否定说虽然都反对不动产的善意取得,但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点,第一种观点以梁慧星先生为代表,他们认为,“基于物权登记的公信力,即使登记错误或有遗漏,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保护。”⑿

依此观点,善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易,即使登记名义人非为真实权利人,亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产善意取得,这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上,梁慧星先生曾言:“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定,不啻为正确之解释”,但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效力而产生的制度,并无不妥。”⒀

占有的公信效力,即依物权变动的公示效力,凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。由此看来,梁慧星先生赞同法律赋权说,亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发,往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论,而法律赋权说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产善意取得的问题上,他们却又坚决坚持法律赋权说的观点,对此持否定的观点。然而,倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产,而不适用于不动产,是出于法律的特别规定,这显然有违法律制度内部的逻辑,无益于我国物权法的应然研究。

否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表,他们认为不动产登记制度的存在,又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质,因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为,依公示公信原则,即使公示与权利关系不一致,标的物出让人无处分权时,善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义,登记名义人或占有人推定为真正权利人,那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。⒁

公示公信原则的标准为客观标准,而善意取得的标准为主观标准,因而在不动产领域,由于不动产以登记作为公示方法,第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产,而善意取得制度则不适用于不动产。然而,在现实生活中,发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂,概括起来,导致这种不一致的情况发生的原因主要有:(1)因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销;(2)登记以外的法律变动,如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记;(3)买卖合同无效或被撤销,但登记尚未涂销;(4)依法律规定取得不动产物权,如征收土地,但尚未办理登记;(5)不动产共同共有关系中,不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形,第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态,信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易,应为善意。此时如否定不动产的善意取得,显然不利于善意第三人的利益的保护。由此看来,此种观点的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。

持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得,但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记,因而,在不动产交易中,双方当事人必须依照规定,变更所有权登记,因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性,也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”⒃

由此可见,其肯认共同共有不动产的善意取得,乃属善意取得适用的例外。有学者则认为,不动产善意取得的前提,即不动产权利登记记载与真实权利状态不符,是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄

笔者虽亦持肯定的观点,但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的我国,不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产,而应适用于所有已登记的不动产。

二、不动产善意取得的理论基础

善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相对人将动产让与第三人时,则仅可向相对人请求损害赔偿,而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观,并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系,但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要,因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准,把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式,以盖然性的推定方式来判断物权的正确性,而不是从客观真实的角度来界定的正确性。⒅
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教育部关于基础教育课程改革实验区初中毕业考试与普通高中招生制度改革的指导意见

教育部


教育部关于基础教育课程改革实验区初中毕业考试与普通高中招生制度改革的指导意见


教基[2005]2号

各省、自治区、直辖市教育厅(教委),新疆生产建设兵团教育局:

  为贯彻落实《中共中央国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》、《国务院关于基础教育改革与发展的决定》和《中共中央国务院关于进一步加强和改进未成年人思想道德建设的若干意见》,根据《教育部关于积极推进中小学评价与考试制度改革的通知》(教基[2002]26号)(以下简称《通知》)精神,在2004年17个国家课程改革实验区改革工作的基础上,各地要在有实施新课程初中毕业生的地区,积极推进初中毕业考试与普通高中招生制度改革。

  初中毕业考试与普通高中招生制度改革是全面推进素质教育工作的重要组成部分,要通过制度创新,使学校的各项工作特别是教育教学工作更加符合素质教育的要求,促进学生德、智、体、美等方面全面发展。

  初中毕业考试与普通高中招生制度改革要改变以升学考试科目分数简单相加作为唯一录取标准的做法,力求在初中毕业生学业考试、综合素质评价、高中招生录取三方面予以突破。为此,对实验区初中毕业生学业考试要单独命题,普通高中招生要单列计划、单独招生,以保证考试与招生制度改革的顺利实施。现就初中毕业考试与普通高中招生制度改革提出如下指导意见:

  一、初中毕业生学业考试

  1.初中毕业生学业考试(以下简称学业考试)是义务教育阶段的终结性考试,目的是全面、准确地反映初中毕业学生在学科学习方面所达到的水平。考试结果既是衡量学生是否达到毕业标准的主要依据,也是高中阶段学校招生的重要依据之一。

  2.学业考试应在课程内容结束后由当地教育行政部门统一组织。要减少考试科目,考试科目由省级教育行政部门确定或提出指导性意见。同时,学校还应对学生在综合实践活动等方面的学习情况进行考查,并体现在初中毕业生综合素质评价中。

  3.学业考试的命题应根据学科课程标准,加强试题与社会实际和学生生活的联系,注重考查学生对知识与技能的掌握情况,特别是在具体情境中综合运用所学知识分析和解决问题的能力,杜绝设置偏题、怪题。

  4.学业考试的方式要多样化。可根据考试的具体内容采用纸笔测验、听力测试以及口试、实验操作等多种形式;纸笔测验也可采取闭卷、开卷或开闭卷结合等不同形式。

  5.要明确命题、审题和阅卷的程序和要求,建立命题、审题和阅卷制度,加强命题、审题和阅卷人员的队伍建设,要注意发挥教育统计专业人员的作用。

  成立以骨干教研员和优秀教师为主的命题、审题小组,审题人员和命题人员必须分开。命题、审题人员应充分了解新课程的改革目标并准确把握相关学科课程标准的要求。

  阅卷人员必须是当地在职的骨干教师。应确保阅卷工作的客观、公平和公正,特别要加强对主观题阅卷质量的管理,如在作文阅卷中要认真落实三人独立阅卷的要求。要建立阅卷质量的过程监测制度。

  有条件的地区应进行试测;鼓励进行联合命题或委托命题等多种尝试,以降低考试成本。要对命题、审题、阅卷过程中的保密保卫等工作进行督查。

  6.学业考试的成绩应根据各学科课程标准的基本要求确定合格标准,提供普通高中录取用的学业成绩应以等级的形式呈现,等级数和等级标准应由各地根据考试结果,并结合当地优质高中资源的实际情况确定。任何单位和个人不得以任何形式根据考试成绩给地区、学校和学生排队或公布名次。
    
  二、初中毕业生综合素质评价

  7.根据《通知》精神,为全面反映初中毕业生的发展状况,应对初中毕业生综合素质进行评价,评价结果应作为衡量学生是否达到初中毕业标准和高中阶段学校招生标准的重要依据。

  8.综合素质评价的内容应以《通知》中提出的道德品质、公民素养、学习能力、交流与合作、运动与健康、审美与表现等六个方面的基础性发展目标为基本依据,各地可结合实际情况将其具体化,使综合素质评价的方法具有可行性,并力求评价结果的科学和公正。

  9.实验区应组织专门力量制定综合素质评价方案。综合素质评价应充分尊重学生的自我评价和同学互评,同时应以实证性材料和数据为基础,力求做到客观、公正。鼓励各地探索利用现代信息技术推进综合素质评价工作。

  10.初中毕业生综合素质评价的结果包括两部分:(1)综合性评语。对学生的综合素质予以整体描述,尤其突出学生的特点和发展潜能;(2)等级。建议采用A、B、C......来描述初中毕业生综合素质不同方面的发展状况。对学生某一方面表现评为“不合格”时,应极其慎重。

  11.实验区应对学校的初中毕业生综合素质评价工作进行指导和监督,接受投诉和举报,对评价过程中的违规行为进行查处。

  学校应成立初中毕业生综合素质评价工作委员会,其成员应具有广泛代表性。评价工作委员会负责制定评价工作的实施细则与具体程序。对毕业生的综合素质评价以班级为单位进行。评价工作委员会对校内各班级评价工作进行指导与监督,接受质询、投诉与举报,及时解决工作中的问题。

  12.初中毕业生综合素质评价的内容、方法、程序等应向学生及其家长做出明确的解释并公示。评价结果应通知学生本人及其家长,如有异议,校评价工作委员会应进行调研与处理。
  
  三、普通高中招生录取

  13.普通高中招生要坚持综合评价、择优录取的原则。学业考试成绩和综合素质的评价结果应成为普通高中招生的主要依据。

  14.实验区及上级教育行政部门应根据招生计划,参照报考学生的学业考试成绩和综合素质评价结果,按照差额投档的原则,分批录取。要避免将综合素质评价结果简单转换为权重作为录取依据的做法。

  各高中学校根据报考学生的学业考试成绩和综合素质评价结果,确定学校招生标准并进行录取,必要时可组织专门委员会加试。组织加试必须经地方教育行政部门批准,加试内容应主要考查学生的创新精神和实践能力,以及综合运用知识分析问题和解决问题的能力,如参照学生初中阶段的研究性学习成果,采取面试、答辩等多种形式进行。

  15.各地应依据本地区实际情况,在确保公正、公平的前提下,积极探索、试行优质高中部分招生名额分配、优秀初中毕业生推荐等多样化的高中招生办法,以促进义务教育阶段的学校均衡发展。在试行名额分配、推荐等招生办法时,要严格程序、公开过程,取信于民,防止走后门的现象。

  四、实施保障

  16.各省级教育行政部门是基础教育课程改革实验区初中毕业考试与普通高中招生制度改革工作的领导者,要按照本文件要求,提出实施意见,切实承担领导、管理和业务指导的职责。同时要会同实验区所在的地级市及实验区有关部门组成初中毕业考试与普通高中招生制度改革领导小组,在调查研究的基础上,结合实验区实际,制定本地区初中毕业考试与普通高中招生制度改革的具体方案。

  17.各级教研部门要在教育行政部门的领导下,认真研究考试改革的业务及管理问题,做好参谋和服务;其他有关部门要根据本实验区的改革方案积极做好协调和服务工作。

  18.各级教育行政部门要采取措施,保证相关人员得到及时有效的培训,提高其职业道德水平和专业水平。

  19.初中毕业考试与普通高中招生制度改革应通过制度建设来体现公正、公平、公开,应实行严格的公示制度、诚信制度、监督制度和评估监控制度等,杜绝腐败现象。

  (1)公示制度

  各地初中毕业考试与普通高中招生制度改革方案,包括初中毕业生综合素质评价的内容、方法、程序,考试费用的收支,以及多样化的普通高中招生办法等,应提前向社会公示,征求意见,接受社会监督。要加大宣传力度,争取社会各界对改革的理解与广泛支持。

  (2)诚信制度

  建立初中毕业生学业考试、综合素质评价和普通高中招生录取的诚信机制。参与命题、审题、阅卷、综合素质评价、招生录取的有关人员,要签订诚信协议并建立诚信档案;同时要采取有效措施,督促有关人员严格履行诚信责任和义务。

  (3)监督制度

  纪检监察、教育督导、教育行政等部门应对学业考试、综合素质评价及普通高中招生录取工作,包括考试费用的收取与使用等进行监督,实行领导责任制。同时应有相应措施,实行社会监督。

  学生、家长、教师和其他社会人士对于学业考试、综合素质评价及普通高中招生中可能危害公平、公正的现象和行为,或者对结果存在异议的,可向实验区评定委员会投诉,评定委员会应给出书面答复。

  (4)评估监控制度

  教育行政部门全面负责学业考试、综合素质评价及普通高中招生录取工作,要全程监控工作的进程,充分了解有关情况,对出现的问题要及时予以处理。

  省级教育行政部门应加强对命题工作的管理,对不符合考试命题和考试管理要求的,取消其命题权,另由省级教育行政部门组织专业人员命题。

  基础教育课程改革实验区的《2005年初中毕业与普通高中招生制度改革方案》经公示后,应经实验区所在地的基础教育课程改革领导小组审议通过,并报教育部备案。其它地区在组织本地初中毕业考试与普通高中招生工作时,也应参照本文件精神。

二○○五年一月二十七日

宿迁市人民政府关于印发宿迁市工业用地招标拍卖挂牌出让实施办法(试行)的通知

江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府关于印发宿迁市工业用地招标拍卖挂牌出让实施办法(试行)的通知

宿政发〔2007〕89号


  宿豫区、宿城区人民政府,宿迁经济开发区、市湖滨新城开发区、苏州宿迁工业园区,市各委、办、局,市各直属单位:
《宿迁市工业用地招标拍卖挂牌出让实施办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。



              二OO七年七月二十三日



宿迁市工业用地招标拍卖挂牌出让
实施办法(试行)

  第一条 为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)和《江苏省工业用地招标拍卖挂牌出让办法(试行)》等有关文件精神,进一步深化土地使用制度改革,提高土地集约节约利用水平,促进我市经济社会发展,根据土地管理有关法律法规和政策规定,结合我市实际,制定本实施办法。
  第二条 工业项目用地应按照公开、公平、公正的原则,在土地有形市场以招标拍卖挂牌出让(以下简称公开出让) 方式取得土地使用权。
  第三条 本实施办法适用于宿豫区、宿城区、宿迁经济开发区、市湖滨新城开发区、苏州宿迁工业园区区域范围内发生的工业用地公开出让行为。
  第四条 市政府授权市国土资源局审批工业用地公开出让方案。市发改、经贸、规划、环保等相关部门配合做好职责范围内的工作。各区政府(管委会)负责各自辖区内工业用地公开出让具体方案的实施。
  第五条 每年十二月底前,市国土资源局会同市发改、经贸、规划、环保等行政主管部门,根据我市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市总体规划、土地储备计划和年度实施计划等要求,编制下一年度工业用地公开出让计划,报市政府批准后公布执行。
  第六条 各区政府(管委会)根据市政府批准的工业用地公开出让计划,编制具体项目的工业用地公开出让方案。
  工业用地公开出让方案应当包括:
  (一)拟出让地块的基本情况,土地性质、坐落、面积及附图。
  (二)项目性质、产业准入条件、规划设计条件、环境保护要求、项目内容、用地规模、投资强度、出让年限、交地时间、开工竣工时间、出让底价等土地出让条件。
  (三)土地公开出让方式和操作办法等。
  第七条 市国土资源局审批工业用地公开出让方案后,有关区政府(管委会)应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》规定程序,组织实施工业用地公开出让工作。
  第八条 工业用地公开出让的中标人或者竞得人(以下简称中标人或者竞得人),在接到《中标通知书》或者《成交确认书》后15日内,与市国土资源局签订土地出让合同。同时交纳成交价款的15%作为定金。履约保证金、定金、土地出让金均由组织实施的区政府(管委会)负责收取。
  工业项目通过公开出让签订的《国有土地使用权出让合同》,可作为工业项目用地预审文件。
  第九条 土地出让合同签订后,中标人或者竞得人依据出让合同约定的土地使用条件,编制工业项目可行性研究报告(或项目申请报告),并在本实施办法第十条规定的时限内,完成环境影响评价审批和工业项目审批、核准手续。
  环境保护、投资行政主管部门,依据土地出让合同中约定的土地使用条件,办理环境影响评价审批和工业项目审批、核准手续。
  实行备案管理的工业项目,按照有关规定备案。
  第十条 自《国有土地使用权出让合同》签订之日起,中标人或者竞得人未能在下列时限内取得环境影响评价审批和工业项目审批、核准文件的,土地出让合同自然终止,所支付的定金按50%予以退还。
  (一)由国家环境保护总局负责环境影响评价审批或者由国家发展和改革委员会负责审批、核准的工业项目,时限为12个月。情况特殊的,按有关部门意见另行确定。
  (二)由省环境保护厅负责环境影响评价审批或者由省级投资行政主管部门负责审批、核准的工业项目,时限为9个月。
  (三)由市、县级环境保护行政主管部门负责环境影响评价审批或者由市、县级投资行政主管部门负责审批、核准的工业项目,时限为6个月。
  遇不可抗力等特殊情况的,中标人或者竞得人应提供有关证明材料,由市国土资源局会有关部门商定。
  第十一条 中标人或者竞得人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部土地出让金后,持环境影响评价审批和工业项目审批(核准、备案)文件,向市国土资源局申请办理交地手续、领取建设用地批准书。
  中标人或者竞得人应当按照土地出让合同约定,依法申请办理土地登记,领取国有土地使用权证书。
  第十二条 工业项目竣工后,市国土资源局参与规划部门组织的竣工项目验收,对项目用地情况进行复核验收。
  第十三条 工业项目租赁使用国有土地的,参照本实施办法进行。
  第十四条 本实施办法由市国土资源局负责解释。

第十五条 本实施办法自发布之日起15日后施行。