市场和计划法：对计划的两次限制
——试论计划法若干基本问题
李 刚
目 次
引言
一、计划的价值——为什么需要计划
（一）计划经济体制下计划的异化
（二）市场经济体制下计划的必要
（三）市场和计划——一元调节还是二元调节
二、市场和计划法——对计划法的两次限制
（一）计划法对计划权力的限制和约束
（二）计划法的信赖保护机制
三、从法律救济到法律责任——计划法对计划的“第二次”限制
（一）计划的法律救济
（二）计划法律责任
结语
引 言
所谓计划，是指在掌握信息的基础上，对资源条件和外部环境作出分析，经过预测确定未来的行动目标，并以此制订未来行动方案。简言之，计划就是未来行动的方案。①计划法里的计划，一般多指国家经济（调控）计划，即与调控国民经济结构和运行有关的计划。计划法则是指体现国家计划内容，保障计划各项任务和总量指标实现的各有关法律。②
在我国，计划法由原来的经济法的“龙头法”，到现在被忽视、作为经济法的“点缀”的境况，其地位可谓“大起大落”。笔者以为，从建国初期计划体制的确立，经由计划体制下计划之异化，再到市场体制下计划调控之必要，乃历史发展之必然，有其内在的历史逻辑性。
我国正处于由计划体制向市场体制的转轨过程之中。在经历了长期的计划经济体制，再转向市场体制的时候，尽管认识到了计划的缺陷和市场的优势，但计划体制的惯性和“潜移默化”的作用仍然存在。虽然奉行“个人本位”和“权利本位”的民间社会能够比较快地适应市场经济，因为讲求“利益”和“效率”的市场与私人经济主体具有一种天然的相互适配性。但是，习惯了“计划经济”思维模式的政府机构及其工作人员，有时仍然采取“在‘市场经济’的名义下行‘计划经济’之事”的办法；甚至排斥市场、固守计划。然而同时，由于长期的历史因素的心理误导，饱受了“计划一言堂”之苦的市场经济主体对计划又有一种本能的反感、甚至反对。
一味地否定市场体制下之计划，与一味地批判计划体制下之计划一样，都不是基于理性认识的基础而应有的客观态度。要改进由计划体制沿袭而来的政府的市场意识，同时强化市场（私人）经济主体的计划意识，并使二者能够殊途同归、达成共识，必须建立一个二者可以展开对话的平台。这一平台就是对计划及其意义、特别是计划与市场之间关系的正确理解。
一、计划的价值——为什么需要计划
理解市场经济体制下计划意义的最佳途径便是对计划的价值加以理论上的探讨。价值是指客体对于主体的意义或客体满足主体的有用性。计划的价值则是指计划对于计划主体的意义，即为什么需要计划。
（一）计划经济体制下计划的异化
所谓异化，作为一个哲学术语，乃指把自己的素质或力量转化为跟自己对立、支配自己的东西。马克思就使用“异化”一词解释了从劳动经由其对象——产品，再到私有财产的过程；并指出，由于劳动的异化，工人成为其劳动产品——资本所统治、奴役的对象。①从这个意义上讲，计划的异化又何尝不是如此呢？计划原为人们为组织、管理经济而对其加以事先规划的一种方式；但计划一旦产生、并得以作为“体制”确立后，借助着国家权力渗透到国民生活的各个方面、各个层次，“无微不至”地“关怀”着人们的生活，不仅对经济发展的积极意义荡然无存，而且成为全面控制人们的一种“桎梏”。从对我国计划及计划体制历史的简单回顾中，我们可以清楚地发现这一点。
新中国成立以后，百废待兴，因决定走一条不同以往的共产主义道路，并跨越资本原始积累的阶段，故唯有将一切重头来过。虽自身无经验可循，又恰有前苏联之计划模式可资借鉴，于是，国家统包统揽之计划体制初具规模：土地改革、公社建设、社会主义改造等群众运动接踵而至。应该承认，在建国初期的一段时期内，唯有如此之计划方能奏效告捷，完成社会转型之历史重任，其历史积极作用不应被抹杀。但同样不应忽视的是，计划自身固有之各种缺陷当时便已“潜伏”，只是在国家以“巩固政治统治”为其职能活动之中心、甚至全部内容时，计划之缺陷被掩藏而一时并未暴露，一如市场之固有缺陷于自由资本主义时期之情形。
一旦国家将其关注转向经济建设，计划之缺陷便初现端倪：计划信息收集渠道不畅，基层乃至中、高层单位信息谎报等问题层出不穷，计划对经济之预测及组织功能无从发挥；更加之对计划及计划者没有任何形式之限制，计划之缺陷愈加肆无忌惮，其“异化”已为历史发展之必然。这从当时的“赶英超美”的目标、大跃进、大炼钢铁运动及“大放各种卫星”等情形中均可窥知。虽间或也创造了诸如“和平号”空间站、“10个月”造人民大会堂等一时辉煌，但其对经济的不良影响、甚至破坏，却在多年后才得以显现。
到20世纪60年代中期，各种盲目的群众生产运动之恶果开始显现，又由于三年自然灾害及与前苏联“老大哥”的决裂，国家经济之困顿几入无以复加之境地。彼时本应为重新审视并反思计划性质与作用的绝好机会，但又因“阶级斗争”占据了国家生活的全部，“文化大革命”之十年浩劫席卷全国，计划之缺陷及其“异化”再度被掩盖于“巩固政治统治”的口号与活动之中，一个检讨历史的机会从此丧失。
此时之计划往往与群众运动相联系，也因“计划之异化”使然。异化之计划既然要全方位地控制人们的生活，必然追求行动的整齐划一性，一切行为均按既定计划行事，当然也就要求计划执行人员、甚至受计划影响的全国人民在行动上、甚至思想上的统一性和单一性。诚如哈耶克所言：“社会计划所指向的目标，是一个单一的目标体系，要使每个人为这个单一体系服务的最有效方法，就是使每个人都相信那些目标。”但这“还是不够的。重要的是，人们应当把它们看成是他们自己的目标。……这些信仰必须要成为他们的信仰，成为一套被普遍接受的信条，以便使个人尽可能自愿地依照计划者所要求的方式行动。”而在当时之中国，国家通过引导人民的“政治激情”甚至是“狂热”，“在使人民照着它所要求的那样去思想这方面取得了高度的成功。”②但是，人之所以为人的一个重要特点，就是有其自身的思想并以此相互区别，短时期内的“思想控制”可能会暂时奏效，但人之思想自主性及其求知欲注定最终会使这种控制失败。当人们意识到经济及思想等社会因素之多元化乃是现代民主国家之基本内涵时，其对包括计划在内的“国家统一控制”自然会产生质疑，并随之以各种方式将这种疑问加以表现，从而促使进一步的社会变革的产生。
及至打倒四人帮、恢复正常国家生活之后，“计划之异化”由于长期未加纠正，又有发展至登峰造极之势。此时之“计划”已成为既定的、先入为主、且根深蒂固之概念，并由某些计划权力者于其组织经济之功用外，更开发出谋取特权及私利的好处来。所以，计划体制之下，“人们”的思路是：在计划可以满足国家、或者更确切地说是某些政府及政府官员的“任何”需要的前提下，为什么还需要市场呢？或者说为什么不需要计划呢？计划体制下的某些政府及其官员看不到计划的“坏处”，只顾得享受计划给他们带来的源源不断的“好处”，所以作为计划的决策者、制定者和执行者乃至监督者的他们找不出、更重要的是不愿意找出“不需要计划”的任何理由，“计划”的价值在这时得以“最大化”；当然，其价值主体只是一部分“既得利益者”，而非广大的人民群众。
从国民经济运行的实际情况来看，国家的经济职能十分发达，社会经济的结构和运行主要依靠国家调节，而国家对于社会经济的调节和管理基本上都是通过国家计划实施的，所以，所谓国家调节主要就是“计划控制”，计划控制成为“国家调节”的代名词。不仅计划范围包揽一切，而且计划指标多为指令性的，计划实施手段主要依靠行政命令。从国家对经济管理和调节的基本方式上分析，计划主要不是属于国家促导经济这种类型，而是包括了国家强制、国家参与和组织经济等各种方式在内的一种综合的、全面的管理和控制手段，①我们今天所认为的国家调节经济的三种方式都被计划控制所掩盖或取代：
在市场规制方面，由于计划经济就是（行政）垄断经济，作为计划制定者的国家或政府是最大的垄断者，而那些政府官员或者称之为既得利益集团充分享用着（行政）垄断给他们带来的特权和“超额垄断利益”，当然不会去“反对自己”——反垄断和限制竞争。因为，“现代的计划运动是一种反对竞争本身的运动，是一面将竞争的一切宿敌都集结其下的新旗帜”②；“反对竞争”的另一面含义就是“赞成垄断”，计划主义者是主张并尽力促成垄断的，反过来，垄断又为计划主义者提供了种种特权和好处，二者可谓“相得益彰、相互依存”。所以，在计划体制下的计划控制当中，根本就没有反垄断和限制竞争的位置。
在国家投资经营和宏观调控方面，国家垄断的主要方式之一就是由国家直接投资、在国民经济的各个领域建立国有企业，全面执行计划的各项内容，从而达到具体掌控经济生活各个方面的目的，我们今天所谓的国家“经济参与”和“经济促导”不过是实施计划的手段之一，“国家投资经营法”和“国家宏观调控法”也让位于计划法，以至于没有对其加以区分的必要而统一混合于计划法之中。
计划本为组织经济的一种方式，它在一定范围内配置资源的有效性及其固有之缺陷均为其内在的客观属性。只有对其予以相当之限制与制约，如以市场为前提、并辅之以法律控制等，其客观积极作用方可充分、有效发挥，其消极作用亦可被控制于合理限度内。计划经济体制下计划之异化，不仅脱离了计划组织经济之基本功能的定位，而且演变为阻挠经济发展、甚至导致经济倒退的障碍，更沦为某些既得利益者谋取个人私利的工具。然而造成这种异化的根源并不在于计划本身，而在于其所依附之体制的不合理性，在于计划被国家作为“控制经济”的全部和唯一手段。要改变这种异化状态，扭转计划与经济、以及计划与人们之间的对立局面，必须通过社会变革以进一步发展社会生产力。所以，20世纪80年代初期，我国顺应历史潮流，作出改行确立社会主义市场经济体制的历史决断也就不难理解了。
（二）市场经济体制下计划的必要
让我们回到问题的实质方面上来，即市场体制下，为什么需要计划。其实，作为一种配置资源的手段，计划与市场一样，也不存在什么“姓‘资’姓‘社’”的问题。暂且撇开在计划经济体制下，计划的功能与意义被全面强化乃至“异化”的情况不说，在以市场为配置资源的基础性手段的市场经济体制下，计划的作用也是不可忽视的。
众所周知，市场调节机制并非万能，存在着一定的局限性，即所谓市场缺陷。市场缺陷有三种，其中造成市场缺陷的第三种原因乃是市场调节的被动性和滞后性。虽然一般来说，市场主体的经济活动是受市场供求关系引导的，但往往是先有了某一产品一定量的交易与流通之后，其供求关系才能够真正地反映出来——从这个意义上讲，市场调节是被动的。同时，因为从产品投资、生产运营到市场价格形成和信息反馈，需要经过一段时间，而各个市场主体对有关信息的重视程度、掌握程度等的不同，这一段时间便成为一些市场主体在竞争中胜出的决定性条件，也是另一些市场主体被淘汰的灾难性因素——这种时间的间隔性使得市场不能在市场主体进行经济活动的同时精确地进行同步调节，因而具有了滞后性。
当市场主体的经营规模普遍不大的时候，市场调节的被动性和滞后性恰恰成为市场经济活动中正常的“优胜劣汰”的推动因素，虽然可能给某些经营者个体的经济效益造成损害、亏损甚至破产，但并不妨害社会经济全局，反而使社会经济不断更新，从总体上保持生机和活力。然而当产业革命爆发后，市场经济从自由竞争走向了垄断，大规模的企业、即垄断企业逐步形成。他们对于超额垄断利润追逐的心理，往往使之凭仗自身的垄断优势，忽视市场需求而不断扩大投资，以致造成生产过剩和产品大量积压，最终由亏损到破产。与前述小企业不同，垄断企业的破产会对市场供求关系产生直接影响，同时还引起其他相关企业和经济部门的连锁反应，甚至引发经济危机和社会动荡等严重后果。此时，市场调节的被动性和滞后性便从正面转向了反面，成为严重影响市场机制正常发挥作用的障碍。
于是，国家开始介入经济运行，对社会经济进行某种调节，以维护和促进社会经济结构和运行的协调、稳定和发展。由于市场调节的事后性，引起某些领域投资膨胀和生产过剩，而另一些领域则投资不足，产品供不应求，由此发生结构比例失调、经济波动。对此，国家需要随时调查了解全社会及各部门、各行业、各地区的经济和市场情况，掌握各种经济数据和信息，作出科学分析和预测，或者进而拟订一定时期的经济发展规划或计划，指导社会投资，影响生产、流通、分配和消费等社会再生产各环节。①这时，计划的重要性便凸现出来了。
从上述意义上来说，计划具有弥补市场机制的内在缺陷，对经济进行宏观调控的职能，具体包括：（1）计划有助于保障经济总量的平衡；（2）计划有利于保障社会公共利益；（3）计划有利于引导投资和促进经济结构的合理化；（4）计划有助于市场主体预测经济发展趋势，减缓经济波动。②
计划一旦出现，就凭借其特有的上述宏观调控职能成为以“国家计划——经济政策——调节工具”为轴线的宏观调控体系的起点和核心。而且，在现代国家，缺乏宏观调控（当然就包括计划调控）的市场经济体制都是不现实、甚至不可想象的：对于社会主义国家来说，尽管正在从计划体制向市场体制过渡，计划方式也由过去完全的指令性转变为以指导性为主，但即使将来市场体制确立，计划也是不可或缺的；同时，“在今天高度发展的资本主义社会里，古典自由主义经济的原有形式已不能全面实现其机能，需要有人为的政策上的国家干预。因此，可以说任何意义上的计划，都有其必要性。”③
从更根本的意义上说，不论是计划经济体制、市场经济体制，还是近年来西方经济学者提出的所谓混合经济体制，计划的不可或缺性并不在于以何者为配置资源的基础性手段上，而在于“经济”本身。“经济是指通过生产、制造和分配短缺的物品以及提供短缺的服务来有计划地满足人们需求的各种条件和措施的总和。”④也就是说，经济本身就包含了计划因素在内；换言之，计划是任何一种经济形态固有的内在要素，任何一个市场都内涵了一定程度的“计划需要”。同时，任何一种经济形态又是或应该是以市场为基础的，所以，在一种正常运行的经济体制下，计划与市场是相辅相成、和谐统一的。
（三）市场和计划——一元调节还是二元调节
在确定计划的上述价值意义之后，有必要对市场与计划之间的关系作进一步分析。所谓一元或二元调节，就是指经济调节是以市场为一元、还是以市场和计划为二元：前者以市场为基础，计划为补缺，计划始终不应超越正常的市场调节而“越位”为主导性调节手段；后者则市场和计划二元并行，所以市场配置资源的基础性地位并不如前者牢固，存在着可能在并不是必要的情形下，计划对市场的非正常干预、以致于计划在一定程度上成为主导性调节手段。
现在不论是理论界、还是实务界，都存在着一种危险的观点，即强调我国实行的是“宏观调控（包括计划）下的市场体制”；不仅否认了“市场调节”在经济运行中的主导作用，而且将之置于（计划等）宏观调控之下的次要地位，实际上仍是一种变相的“计划体制”，值得我们警惕。很显然，“（计划）宏观调控下的市场”、“市场与计划”以及“市场体制之下的计划”，这些名词中的“市场”与“计划”之间的关系都是大不相同的，其主次关系依次递增（或递减）。以市场为主导的计划调控和计划（宏观）调控下的市场是是两种截然相反的态度，其中计划与市场的主次关系是大相径庭的。
南昌市人民政府关于印发《南昌市公共租赁住房建设管理暂行办法》的通知
江西省南昌市人民政府
南昌市人民政府关于印发《南昌市公共租赁住房建设管理暂行办法》的通知
各县（区）人民政府，各开发区（新区）管委会，市直各部门：
《南昌市公共租赁住房建设管理暂行办法》已经市政府2011年第5次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一一年六月十六日
南昌市公共租赁住房建设管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为进一步完善住房保障体系，加强公共租赁住房建设管理，根据江西省人民政府办公厅《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等文件精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市城区（开发区，新区）公共租赁住房的房源筹集、承租资格审核、配租、租赁及其监督管理等活动，适用本办法。
第三条 本办法所称公共租赁住房是指政府提供政策支持，限定套型面积、供应对象和租金水平，按照合理标准筹集，面向城市中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员等群体出租的具有保障性质的住房。
第四条 市住房保障和房产管理局（以下简称住房保障部门）负责本市公共租赁住房的监督管理工作。
各区（开发区、新区）住房保障部门负责本区公共租赁住房的房源筹集、承租资格审核、配租、租赁及其监督管理等工作。
发展改革、财政、国土、规划、建设、税务、人力资源和社会保障、民政、价格和监察等有关部门按照各自职责，共同做好公共租赁住房的相关工作。
第五条 公共租赁住房建设和管理，应当坚持“政府支持、社会参与、统筹规划、合理布局、规范管理、只租不售”的原则。
公共租赁住房应当实行实物配租、有偿居住和期限承租。
第二章 房源筹集
第六条 公共租赁住房的房源包括：
（一）政府出资新建（集中建设和配建）或者改建的住房；
（二）政府出资收购或者租赁的住房；
（三）腾退的公有住房；
（四）社会捐赠的住房；
（五）纳入本市公共租赁住房年度计划，各类企业、大中专院校和科研院所利用自有土地建设的住房；
（六）纳入本市公共租赁住房年度计划，各类投资主体出资建设的住房；
（七）其他渠道筹集的住房。
第七条 公共租赁住房可以是成套住房，也可以是集体宿舍；成套建设的，单套建筑面积应当控制在60平方米以下；以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应当执行宿舍建筑设计规范的有关规定。
第八条 公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。确需新增建设用地的，在省切块下达的保障性住房新增建设用地计划中优先安排。政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行划拨。
各类企业、大中专院校、科研院所及各类投资主体投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金标准、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。利用自有土地进行公共租赁住房建设的，应当按照有关规定办理手续后，方可进行建设。
第九条 政府应当通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式支持各类投资主体参与公共租赁住房的建设和运营。
第十条 公共租赁住房建设按照经济适用住房的相关政策执行，免收行政事业性收费和政府性基金，经营性收费按低限减半收取。
电力、通讯、市政公用事业等企业要对公共租赁住房建设给予支持，新建公共租赁住房小区应配套建设有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，电力、通讯、市政公用事业等企业要适当减免入网、管网增容等经营性收费。
公共租赁住房建设、租赁、营运过程中的税收优惠，按照国家、省规定的优惠政策执行。
第十一条 鼓励银行业金融机构依据保障性住房建设贷款管理规定，积极向符合贷款条件的公共租赁住房建设项目提供信贷支持；支持符合条件的公共租赁住房建设企业发行债券进行直接融资；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
第十二条 公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可以依法转让。
第十三条 公共租赁住房的规划，应充分考虑保障对象对交通、就业、就学、就医等要求，合理安排区位布局。
公共租赁住房的建设，应当符合住宅设计规范、安全卫生标准和节能环保要求，配套设施功能完善，确保工程质量安全。
公共租赁住房工程项目的验收和保修，按照国家、省、市有关规定执行。
第十四条 新建公共租赁住房应当按照经济环保原则进行简单装修，并配备必要的生活设施。
第十五条 公共租赁住房只能出租，不得出售。在产权单位办理房屋权属登记时，市住房保障部门应当在房屋所有权证上注明“公共租赁住房，不得出售”。
第十六条 公共租赁住房建设资金来源包括：
（一）市和区财政年度预算安排资金；
（二）住房公积金增值收益中计提的，满足廉租住房建设后的结余资金；
（三）土地出让净收益安排不低于10%的，且满足廉租住房建设后的结余资金；
（四）建设单位自筹资金；
（五）中央补助资金；
（六）省财政支持资金；
（七）金融机构的贷款、信托等资金；
（八）社会捐赠资金；
（九）其他渠道筹集的资金。
第十七条 政府筹集的公共租赁住房资金和租金收入纳入专户，实行“收支两条线”管理，专项用于政府筹集的公共租赁住房开支，包括房源筹集、贷款偿还、投资补助、管理、维护和附属、配套设施设备的更新改造等。
第三章 申请和审核
第十八条 本市家庭申请政府筹集的公共租赁住房，应当符合以下条件：
（一）具有本市城区（开发区，新区）常住户口2年以上；
（二）家庭人均年收入不高于上一年度本市城镇居民人均可支配收入的2.5倍；
（三）未享受廉租住房实物配租或者经济适用住房政策；
（四）未享受房改政策；
（五）家庭住房人均建筑面积低于15平方米（含15平方米）或者无房；且申请之日起前两年无房产交易记录。
申请人已婚的，其家庭成员（指配偶以及未成年子女）必须作为共同申请人。
申请人未婚的，应当年满25周岁，符合本条第一款（一）、（二）、（三）、（四）项条件且在本市无房。
第十九条 申请人向其户籍所在地的居（村）民委员会提出书面申请，并提交下列材料：
（一）《南昌市公共租赁住房保障申请表》；
（二）家庭成员身份证和户口簿的复印件；
（三）家庭成员收入证明（有单位的由单位出具，无单位的由户籍所在地的居（村）民委员会出具）；
（四）房屋产权证复印件，无房户提供房屋租赁合同复印件或者相关证明；
（五）其他必要材料。
第二十条 本市新就业职工申请政府筹集的公共租赁住房，应当符合以下条件：
（一）具有大专以上学历（含大专），工作满一年，毕业不满5年；
（二）人均年收入不高于上一年度本市城镇居民人均可支配收入的2.5倍；
（三）已被本市用人单位正式录用；
（四）未享受廉租住房实物配租或者经济适用住房政策；
（五）未享受房改政策；
（六）申请人与共同申请人的人均建筑面积低于15平方米（含15平方米）或者本市无房、未租住公房，且申请之日起前两年无房产交易记录。
申请人已婚的，其家庭成员（指配偶以及未成年子女）必须作为共同申请人。
第二十一条 本市新就业职工向工作单位所在地的居（村）民委员会提出书面申请，并提交下列材料：
（一）《南昌市公共租赁住房保障申请表》；
（二）本人身份证复印件；
（三）单位出具的收入证明；
（四）学历证书复印件；
（五）劳动合同或者其他能够证明人事劳动关系的材料复印件；
（六）在本市缴纳满1年以上（含1年）个人所得税纳税证明或者基本养老保险缴纳证明；
（七）房屋产权证复印件，无房户提供房屋租赁合同复印件或者相关证明；
（八）其他必要材料。
第二十二条 外来务工人员申请政府筹集的公共租赁住房，应当符合以下条件：
（一）申请人与共同申请人的人均年收入不高于上一年度本市城镇居民人均可支配收入的2.5倍；
（二）在本市实际居住满5年（含5年）；
（三）已被本市用人单位录用；
（四）申请人与共同申请人本市无房、未租住公房，且申请之日起前两年无房产交易记录。
申请人已婚的，其家庭成员（指配偶以及未成年子女）必须作为共同申请人。
第二十三条 外来务工人员向工作单位所在地的居（村）民委员会提出书面申请，并提交下列材料：
（一）《南昌市公共租赁住房保障申请表》；
（二）本人身份证复印件；
（三）单位出具的收入证明；
（四）劳动合同复印件；
（五）在本市缴纳满5年以上（含5年）个人所得税纳税证明或者基本养老保险缴纳证明；
（六）其他必要材料。
第二十四条 申请政府筹集的公共租赁住房，其承租资格应当按照下列程序认定：
（一）申请。需要申请政府筹集的公共租赁住房的申请人，到居（村）民委员会申请，如实填写申请表，并提供相关材料。
（二）社区调查。居（村）民委员会收到申请材料后，应当采取上门查询、邻里座谈、信函索证、张榜公示等方式，及时对申请人本人及其家庭成员的有关情况进行调查，并将相关调查情况连同申请材料报街道或者乡、镇人民政府。居（村）民委员会对提交申请材料不齐全的，应当通知申请人在5日内补齐；逾期不补齐视为放弃申请。
（三）审核与审批。街道或者乡、镇人民政府进行审核，提出初审意见，张榜公示，并将审核意见和申请材料一并移交区住房保障部门。区住房保障部门予以审查，进行公示，公示期满后无异议或者异议不成立的，报市住房保障部门备案。市住房保障部门及时将备案情况向社会公开。
对不符合条件的家庭，区住房保障部门应当在5个工作日内书面答复申请人。
（四）资格认定。公示期满后无异议的申请人，获得承租资格，进入公开摇号程序。
已通过廉租住房或者经济适用住房资格审查且本人自愿申请政府筹集的公共租赁住房的，可以向市住房保障部门申请，直接进入公开摇号程序。
第四章 配租管理
第二十五条 政府筹集的公共租赁住房实行轮候、摇号相结合或者其他公开、公平、公正的配租管理制度，具体实施由市住房保障部门负责。
第二十六条 本市引进的特殊专业人才（市人保部门认定）和省、部级以上劳模、荣立二等功以上的复转军人申请政府筹集的公共租赁住房，可以不受收入条件限制，符合其他申请条件的予以优先配租。
第二十七条 申请人不接受配租的房源、不签订政府筹集的公共租赁住房租赁合同、不按规定时间办理入住手续的，作弃权处理，2年内不得再申请政府筹集的公共租赁住房。
第五章 租赁管理
第二十八条 住房保障部门可以委托运营机构负责政府筹集的公共租赁住房的运营管理，委托费用从政府筹集的公共租赁住房租金收入中列支。
第二十九条 政府筹集的公共租赁住房交付使用时，住房保障部门或者运营机构应当与承租人签订书面租赁合同，并办理相关入住手续。
政府筹集的公共租赁住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金标准及支付方式；
（三）物业服务、水、电、气等费用的支付方式；
（四）房屋用途和使用要求；
（五）租赁期限；
（六）房屋维修责任；
（七）停止公共租赁住房保障的情形；
（八）违约责任及争议解决方式；
（九）其他约定。
合同期限一般为3年，最长不超过5年。
第三十条 承租人不得改变政府筹集的公共租赁住房用途，不得转租、转借、闲置。
承租人需要重新装修的，应当征得住房保障部门或者运营机构同意，并按照相关规定办理手续；装修及相关费用，由承租人自行承担，不可拆移的装修设施在腾退时不予补偿，也不得拆移。
第三十一条 承租人应当按时交纳政府筹集的公共租赁住房租金、水、电、气以及物业服务费等相关费用。
承租人的收入、家庭人口、住房等情况发生重大变化，不再符合政府筹集的公共租赁住房保障条件的，应当向所在地的区住房保障部门或者受委托的运营机构报告并办理退出手续。
第三十二条 承租人符合申请条件愿意续租的，应当在合同期限届满前3个月内向区住房保障部门提交相关材料申请续约。
住房保障部门应当在15个工作日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会和运营机构等对申请续约承租人提交的申报材料进行全面审查。审查合格的，可以续约；审查不合格的，承租人应当按时腾退政府筹集的公共租赁住房。
第三十三条 政府筹集的公共租赁住房的租金标准以保本微利为原则，综合考虑社会经济发展水平、运营管理成本、保障对象的承受能力以及市场租金水平等因素，由市价格主管部门会同市住房保障部门研究确定。
租金标准实行动态调整，适时向社会公布。
符合廉租住房保障条件的家庭承租政府筹集的公共租赁住房，可以申请廉租住房租赁补贴，但廉租住房租赁补贴金额不得超过政府筹集的公共租赁住房租金金额，且直接转付给政府筹集的公共租赁住房的运营管理机构。
第三十四条 政府筹集的新建公共租赁住房小区实行物业管理。
住房保障部门或者受委托的运营机构应当按照相关规定选聘物业服务企业，物业服务费应当报价格主管部门备案。
第三十五条 政府筹集的公共租赁住房的承租人拖欠租金和其他费用的，住房保障部门或者受委托的运营机构可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣，也可以向人民法院提起诉讼。
第六章 监督管理
第三十六条 住房保障部门或者受委托的运营机构应当对承租人入住、退出等情况进行登记管理。
第三十七条 住房保障部门或者受委托的运营机构应当对政府筹集的公共租赁住房使用情况进行监督检查，对承租人的收入、人口、住房等变动情况进行调查。
第三十八条 市、区住房保障部门应当建立、完善政府筹集的公共租赁住房的纸质档案和电子档案，收集、记录政府筹集的公共租赁住房规划、计划、建设等情况和承租人的申请、审核、轮候、配租、退出，以及违规违约等有关信息。
第三十九条 市、区住房保障部门应当建立政府筹集的公共租赁住房租赁服务信息网络系统，发布房源信息，提供租赁服务，实行动态管理。
第四十条 对于申请人以提供虚假材料等欺骗手段申报、承租政府筹集的公共租赁住房的，社会公众可以向市、区住房保障部门投诉，市、区住房保障部门应当及时查处。
对于承租人转租、转借等违规使用政府筹集的公共租赁住房的，社会公众可以向市、区住房保障部门投诉，市、区住房保障部门应当及时查处。
第四十一条 申请人隐瞒收入、家庭人口、住房等情况，以虚假证明材料申请政府筹集的公共租赁住房的，2年内不得再次申请。
第四十二条 政府筹集的公共租赁住房的承租人有下列情形之一的，住房保障部门或者受委托的运营机构有权解除租赁合同，收回公共租赁住房，将其行为记入个人信用档案，承租人5年内不得申请保障性住房：
（一）以欺骗等不正当手段承租公共租赁住房的；
（二）将所承租的公共租赁住房转租、转借或者改变用途的；
（三）无正当理由连续6个月以上未在所承租的公共租赁住房居住的；
（四）无正当理由拖欠租金和物业管理服务费累积6个月以上的；
（五）未按要求及时申报家庭人口、收入及住房变动情况的；
（六）其他违反政府筹集的公共租赁住房管理规定的。
第四十三条 租赁合同期满或者解除的，承租人应当保持政府筹集的公共租赁住房原状，按时腾退。
暂时无法腾退的，给予3个月的过渡期，过渡期内按同地段市场租金标准计租。
过渡期满仍不腾退的，住房保障部门或者受委托的运营机构可以按照合同约定依法追究其违约责任。
第四十四条 承租人因不当行为造成房屋和配套设施损坏的，应当承担赔偿责任；因过失造成责任事故的，依法承担相应责任。
第四十五条 有关行政职能部门及其工作人员在政府筹集的公共租赁住房工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，依法承担相应责任。
第七章 附则
第四十六条 非政府筹集的公共租赁住房，其供应对象的认定标准和租赁、监督等管理制度应当由建设单位参照本办法制定，经市住房保障部门同意后，由建设单位组织实施。
第四十七条 各县可以根据本地实际，自行制定管理办法，也可以参照本办法执行。
第四十八条 本办法自发布之日起施行。
