采光权纠纷的成因及对策
王春胜
近年来，随着经济发展，人民生活水平不断提高，房地产开发规模逐渐扩大，建筑物之间的相邻权关系已成为社会矛盾的焦点之一，由于遮挡阳光的均为新建建筑，且多是高层建筑，因此周围居民阻挠施工，甚至发生暴力冲突的事件时有发生，引发较大的社会矛盾。采光权纠纷大多是以群体诉讼的方式出现，给人民法院审判工作带来了挑战和新的研究课题。我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”从该法律规定看，相邻关系包括相邻用水关系、相邻通行关系、相邻通风关系、相邻日照关系以及相邻防险关系等。
一、采光权纠纷的成因
产生采光权纠纷的主要原因：一是城市规划对新建住宅楼的审批存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；二是开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，出现超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；三是依据我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（下称《规范》）的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”上述标准是基于我国南北区域不同采光条件综合考虑的，而有些新建建筑物虽然设计楼层高度、楼间距符合设计规划国家标准，但仍对相邻建筑采光有所影响；四是有些人为了得到更多的居住便利，未经有关部门批准，擅自私搭乱盖，其所搭建的违章建筑超过必要高度，使相邻建筑采光受到影响。
二、采光权纠纷的法律分析
1、采光权侵权的认定。采光权纠纷是侵权纠纷的一种，应当适用谁主张谁举证原则，即主张侵权的一方应当承担证明侵权方存在侵权事实的责任；对于侵权方而言，应当承担证明其没有造成对方采光权损害的责任。在举证责任分配中，应当注意到，侵权的建筑物是否经过合法的行政审批不是侵权与否的判断标准，即不论建筑物是否经过合法审批，只要造成采光权事实上的被侵害，就应当承担相应的赔偿责任。
2、采光权侵权的赔偿依据和标准。目前，采光权侵权案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。笔者认为，可参照《规范》确定民事赔偿与经济补偿的界限。被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任；虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于上述标准的，仍要由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。
由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。
在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室（客厅）受光面积，对于阳台、厨房、厕所等则不应计算在采光面积内。不应当将被侵权的建筑物新旧程度、房屋购买价格，以及产权性质作为确定赔偿数额的标准。
3、赔偿数额的计算。采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜，不宜以定额长期赔偿的方式判决。在审判实践中，目前有两种计算公式，均是以《规范》规定的标准作为计算基础。一种计算方式是首先根据上述规定确定赔偿数额，以及同样按照上述规定确定补偿数额，两项相加作为赔偿总数：低于国家标准的时间差（分钟）×赔偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）＋超过国家标准的时间差（分钟）×补偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）另一种计算方式是按照不同时间段确定赔偿数额，依据《规范》的规定，将遮挡采光的时间，以不同时间段确定一个赔偿单位，通常低于国家标准时间段的赔偿单位大于高出国家标准时间段的赔偿单位，高于国家标准的作一次性补偿；低于 国家标准的计算赔偿数额：
赔偿单位（元/平方米）×居室或客厅面积（平方米）。
三、减少城市采光权纠纷的对策
首先是政府要加强对建筑市场的监管，目前建设市场主要由政府行政机构进行管理，因此，政府有关部门应当进一步加强对建筑市场的统一管理，建立严格的建设项目监管机制，经过政府规划部门审批后的建设项目，应当严格执行规划要求，对于违反规划要求和超规划进行建设的项目，要及时发现，及时查处，特别是应当制定强制拆除违规建设部分的行政规章，以保护合法建筑所有人的权利。
第二是进一步加强社会诚信机制的建设目前全社会都在提倡诚信机制的建设，对于建设开发商来说，应当保有最基本的良知与良心，为社会建造质优价廉的房屋，不要把自己的利益建立在违法开发、违规建设上。普通城市居民也应当增强社会公德，私搭乱盖行为只能造成他人生活的不便，带来麻烦与矛盾，因此不能为了一己之利侵害他人的幸福与权利。
第三是加大对违法违章开发商的惩罚力度。结构完好、设计合理、施工质量合格、符合建筑规划要求的建筑物使用寿命在50年以上，一旦在侵权建筑物竣工并交付使用后发生采光权纠纷，大多数原告拆除侵权建筑物请求都得不到支持。因此，对权利人进行一次性补偿或赔偿成为解决采光权纠纷案件的唯一途径。虽然对权利人的权利救济通过诉讼进行了解决，但是对于违反建筑审批规划的开发商，应当采取行政处罚，以平衡社会关系，缓解社会矛盾。
北安市人民法院 王春胜
福州市城镇生活用水二次供水管理办法
福建省福州市人民政府
福州市人民政府令第58号
《福州市城镇生活用水二次供水管理办法》已经2013年6月19日市人民政府第15次常务会议通过，现予发布，自2013年8月1日起施行。
市 长 杨益民
2013年6月25日
福州市城镇生活用水二次供水管理办法
第一条 为加强城镇生活用水二次供水管理，保障供用水安全和公众身体健康，根据《城市供水条例》、《福州市城市供水管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内城镇生活用水二次供水管理适用本办法。
本办法所称的二次供水，是指从城镇公共供水管道取水后直接向用户提供生活用水，或者通过储存、加压或者净化处理后向用户提供生活用水的供水形式。
本办法所称的二次供水设施，是指为二次供水设置的储水设施、加压设备、供水泵房、电机、气压罐、电控装置、水处理设备、消毒设备、供水管道、阀门等设施。
第三条 市建设行政主管部门负责本市二次供水的管理工作。
马尾区、县（市）建设行政主管部门负责本辖区内二次供水的管理工作。
卫生行政主管部门负责二次供水的卫生监督工作。
规划、住房保障和房产管理、价格等主管部门应当在各自职责范围内，共同做好二次供水的管理监督工作。
第四条 市、县（市）建设行政主管部门应当按照“统一规划、节能减排、安全环保”的原则制定辖区二次供水设施改造计划，并会同有关单位组织实施，各相关单位和用户应当予以配合。
二次供水设施改造应当与居民“一户一表”改造同时进行，供水企业应当按照规定的标准向用户收取改造费用。
第五条 新建、改建、扩建建设项目，应当按照“一户一表、水表出户”的要求设计、建设二次供水设施，并与建筑物主体工程同时设计、施工、交付使用。
建筑物对水压的要求超过市政供水正常压力时，项目建设单位应当建设二次供水增压设施。
第六条 二次供水设施的设计、施工、监理，应当委托具有相应资质的单位承担。设计方案应当符合城镇公共供水管网连接的条件和管理要求，并征求属地供水企业的意见。
新建住宅二次供水设施委托供水企业承建的，其建设费用标准由市价格行政主管部门核定。
与城镇公共供水管网连接的二次供水设施，未经供水企业同意不得擅自改动、拆除。任何单位和个人不得损坏、侵占或者阻塞维护通道。
第七条 二次供水设施的设计、施工应当符合国家有关标准和规范，并符合下列要求：
（一）生活饮用水二次供水设施必须独立设置，不得与消防、商业、绿化等设施混用；
（二）设计、安装的供水设施应确保用户水压平稳、安全，不得对水质、水压、管网造成不利影响；
（三）采用高效、节能的供水设施；
（四）建筑物引入管应采用可靠的伸缩补偿装置，安装位置便于维护、管理；
（五）在二次供水储水设施周围二米范围内，不得有污水管线及其他污染物，严禁给水、排水管线同沟埋设；
（六）二次供水设施水箱（水池）的材质和内壁涂料应无毒无害，符合水质卫生要求，水箱（水池）不得埋设地下。
第八条 二次供水设施所用产品、材料和设施设备应当符合国家有关要求和标准，不得使用国家明令禁止和淘汰的管材、配件和设备。涉及饮用水卫生安全的产品应当按照有关规定取得卫生部门的许可，未经许可不得投入使用。
第九条 二次供水设施竣工后，建设单位应当通知供水企业进行查验，隐蔽工程的查验工作,可在施工过程中进行。查验合格，并经有资质的水质检测机构检验合格后，方可接入市政供水管网。未查验、检验或者查验、检验不合格的，不得投入使用。
有资质的水质检测机构名录由市建设行政主管部门会同市卫生行政主管部门定期公布。
第十条 二次供水设施周围应当保持环境整洁，做好截水、排水处理，防止污染、损坏二次供水设施。
在二次供水储水设施周围十米范围内，禁止下列行为：
（一）挖坑取土、修建构筑物；
（二）设置渗水厕所、渗水坑、化粪池等污染源；
（三）堆放垃圾、养殖畜禽；
（四）其他危害供水设施安全的行为。
第十一条 按照《福州市城市供水管理办法》规定由供水企业负责管理维护的二次供水设施，供水企业应当在接到移交申请后十五日内到现场查验并出具查验意见书。用户或其委托单位应当在供水企业查验合格后三十日内办理管理权移交手续，并提供管网竣工图纸、设备档案等有关资料。查验不合格的，应当进行整改，在保修期内，由建设单位负责整改；超过保修期的，用户可以自行组织整改或委托供水企业整改，整改费用由用户承担。
第十二条 按照《福州市城市供水管理办法》规定由用户自行负责管理维护的二次供水设施，用户委托供水企业管理维护的，供水企业应当对二次供水设施查验合格后，方可接受委托，费用由双方协商确定。
用户未委托供水企业管理维护的，可以由所在物业管理区域业主大会或者业主委员会进行管理维护，或者委托物业服务企业进行管理维护。无物业管理的住宅小区，未成立业主大会或者业主委员会管理维护的，由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定管理维护方式。
第十三条 城镇生活用水应当分别装表计量，由最终用户承担相应水费。
业主自用的水费向业主收取，物业服务企业使用的水费向物业服务企业收取。
消防等公共用水水费由全体业主共同分摊，并由下列管理人与供水企业按照供用水合同约定收取：
（一）实施物业管理的住宅区域，公共用水的申请、管理和水费收取由物业服务企业负责；
（二）未实施物业管理的住宅区域，由所在地居（村）委会负责，业主或者其委员会愿意自行负责的，可签订协议自行管理；
（三）开发建设单位未移交管理的，由开发建设单位负责。
第十四条 二次供水设施管理维护单位应当制定和实施二次供水管理制度，配备专（兼）职管理人员，负责二次供水的给水增压、水质监测、安全管理及供水设施的清洗消毒、维修维护工作，并做好工作记录，建立档案。
二次供水设施管理维护单位应当遵守下列规定：
（一）定期巡检，及时维修养护储水设施、水泵、管线等二次供水设施，并采取必要的安全防范措施，确保二次供水设施安全、不间断运行；
（二）每半年开展不少于一次的清洗、消毒储水设施工作，并根据实际情况增加频次；
（三）每半年开展不少于一次的水质检测工作，水质检测应当委托有资质的水质检测机构进行，并于收到水质检测报告后三日内向用户公示，保证水质符合国家有关标准；
（四）每半年开展不少于一次的水压检测工作，保证水压符合国家有关标准；
（五）由于二次供水设施工程施工、设备维护保养等原因需要停水或降压供水的，应当提前二十四小时告知用户做好储水准备，因紧急抢修等特殊原因无法提前通知的，应当在抢修同时通知用户。超过二十四小时不能恢复供水的，管理维护单位应当采取应急供水措施，解决居民基本生活用水；
（六）二次供水设施达到使用年限或因国家标准提高需进行更换、改造的，应当及时通知产权人或其委托单位进行更换、改造，相关费用由产权人承担。
第十五条 二次供水设施管理维护单位应当服从城市用水调度，蓄水时应避开用水高峰期。
第十六条 从事二次供水设施清洗消毒工作的专业人员，必须每年进行一次健康检查，取得当地健康证明后方可上岗。患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎等消化道传染病的人员，以及患有活动性肺结核、化脓性或渗出性皮肤病等有碍饮用水卫生疾病的人员，不得直接从事二次供水设施的清洗消毒工作。
第十七条 供水企业应当制定二次供水应急管理制度，指导二次供水设施管理维护单位进行日常供水应急管理。
二次供水设施管理维护单位应当制定本单位二次供水应急预案。当二次供水水质受到污染或者出现异常，管理维护单位应当根据预案，立即停止供水，组织清洗、消毒、换水；在采取措施后仍不能消除安全隐患的，应保存水样，并立即向建设、卫生行政主管部门报告，协助建设、卫生行政主管部门调查处理。
发生水质污染事故的二次供水设施经清洗、消毒、整改，且经有资质的水质检测机构对其水质进行检验，合格后方可继续使用。
第十八条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并可处一万元以上三万元以下的罚款：
（一）新建、改建、扩建项目未按照“一户一表、水表出户”要求设计、建设二次供水设施的；
（二）二次供水设施的设计、施工、监理，未委托具有相应资质的单位承担的；
（三）二次供水设施未经供水企业查验或查验不合格投入使用的；
（四）隐瞒、缓报、谎报水质突发事件、水质信息或未采取应急措施的；
（五）供水设施所用产品、材料和设施设备不符合国家有关要
求和标准的；
（六）供水工程投入使用前，未经严格清洗消毒，或未经有资质的水质检测机构检验合格的。
第十九条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并对单位处以五千元以上一万元以下罚款，对个人处以一千元以上五千元以下罚款：
（一）损坏、侵占或者阻塞维护通道的；
（二）擅自改动或者拆除二次供水设施；
（三）阻挠或者妨碍供水日常维护及应急抢修工作的。
第二十条 违反本办法规定，在二次供水储水设施周围十米范围内，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并对单位处以一千元以上五千元以下罚款，对个人处以五百元以上一千元以下罚款：
（一）挖坑取土、修建构筑物；
（二）设置渗水厕所、渗水坑、化粪池等污染源；
（三）堆放垃圾、养殖畜禽。
第二十一条 未按本办法第十一条规定向供水企业移交二次供水设施管理权、二次供水设施管理维护单位不服从城市用水调度或者违反本办法第十四条第二款规定之一的，由建设行政主管部门责令改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款，造成损害的，应当承担相应的法律责任。
第二十二条 违反本办法其他规定的，由公安、卫生、规划、环保、消防、价格等有关行政主管部门依据有关法律、法规、规章予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 建设等有关行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 本办法自2013年8月1日起施行。
