情势变更原则中显失公平认定研究
王德山
摘要：最高人民法院《合同法》解释（二）确立了情势变更原则。“显失公平”是适用情势变更原则的核心要件之一，但司法实务中如何把握和判定显失公平，并无客观标准和依据。对于情势变更中显失公平的认定，首先应确认当事人因情势变更而额外增加了履约成本，其次因此遭受较大经济亏损时，可以认定为显失公平。通过经济成本核算，以经济亏损作为判定显失公平的界限和依据。
关键词：情势变更，显失公平，成本核算，严重亏损
A Study On the Identification about Obvious Unjust
in the Principle of Change of Circumstances
Wang Deshan
(Law School, Capital University of Economics and Business, Beijing, 100070, China)
Abstract: China Supreme People's Court’s Interpretation Two on Contract Law has established the Principle of Change of Circumstances. Obvious unjust is one of the core elements to apply the Principle of Change of Circumstances. However,there is no objective criteria and basis on how to grasp and decide obvious unjust in the judicial practice Based on the differentiation of “Obvious Unfairness” in a general sense from in Principle of Change of Circumstances, this paper aims to standardize and objectify the norm and basis of determining obvious unjust, that is, economic-cost accounting method. On the confirmation of changed circumstances and the additional compliance costs of the parties,through economic-cost accounting method and economic losses as a basis for determining obvious unjust.
Key words: Change of circumstances, Obvious unjust, Cost accounting, Economic losses
一、据以研究的案例
案例1.原告煤气公司与被告仪表厂签订《煤气表散件供应合同》，仪表厂向煤气公司供应J2.5煤气表散件7万套。每套散件单价57.30元，总价款为401.1万元。之后，在合同履行过程中，生产煤气表散件的主要原材料铝绽价格由签订合同时的每吨4600元，到合同履行时暴涨到每吨16500元，由此导致散件的成本上涨到每套70元，若继续按原合同价格及数量履行，仪表厂不但没有任何获利，反而因此将遭受100多万元的经济损失。
案例2：2003年8月，刘某从开发商处以每平米1500元购得一套100平米的楼房。2005年6月，刘某与张某签订了房屋买卖协议，即刘某以每平米2000元价格卖给张某，总价款20万元。2006年5月，到合同约定的办理房屋过户手续时，该地段房价已陡升至每平米4500元，该套楼房市场价值已45万元，且还在继续攀升。刘某便以种种理由拒绝交房。张某起诉至法院，要求判令刘某履行房屋买卖合同，办理过户手续。刘某提出反诉称，目前房价比当初协议约定价格高涨一倍多，继续履行原合同对被告显失公平，故以因情势变更继续履行合同显失公平为由请求解除房屋买卖合同。
二、问题的提出
最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称“《解释》（二）”）第26条确立了情势变更制度。根据该《解释》之规定，合同成立后，当事人主张适用情势变更原则予以救济，应当具备两大基本要件：第一，须有情势变更的客观事实；第二，情势变更致合同继续履行显失公平或者不能实现合同目的。两大条件同时具备，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。
上述两则案例即涉及到显失公平的认定问题。对于显失公平的认定具有很大的弹性及较强的主观性，在何种情形下认定为显失公平，无论是理论界还是司法实务并未得到较好解决，甚至存在误解。而显失公平的认定标准恰恰是适用情势变更原则给与当事人法律救济的核心要素。因此，如何判定显失公平将显得极为重要，就案例2而言，有人即认定构成情事变更中的显失公平。
三、显失公平的判定标准
（一）判定显失公平现有论述之缺陷
目前有关显失公平的认定，无论一般意义上的显失公平还是情势变更原则中的显失公平，最突出的缺陷是，均是抽象性、概括性的描述，具有很强的主观色彩。如，有学者主张，显失公平是指权利义务的配置明显不对等，使一方处于重大不利的境地；这种不对等违反公平原则，超过了法律允许的限度等。 另有学者提出，“显失公平遭到严重破坏主要包括两种形态：①一方当事人的履约成本大大增加；②一方当事人所获履约价值大幅下降。” ；还有学者提出，以“给付负担过重规则”来判定是否构成情事变更原则中的显失公平，该主张认为“情势变更原则得以具体化为给付负担过重规则而予以适用，盖源于合同成立后发生的各种情势在当事人一方于合同履行中合理期待的牺牲与他实际不得不作出的牺牲之间产生极大的不均衡，于是在这种意义上，使得他履行其给付义务的负担过于沉重。” 上述无论哪一种主张，一个共同的缺陷，就是对显失公平的认定缺乏一个客观的界定标准和评判尺度，具有极大的主观任意性和自由裁量空间。如，“履约成本大大增加”、“所获履约价值大幅下降”、“给付负担过重”等，但何种情况下认定为“大大增加”、“大幅下降”、“负担过重”等，均没有客观的衡量尺度，在实务中无疑将会仁者见仁，智者见智，不具有可操作性。如此这样势必造成同样的案情不同的判决结果，影响法律的公正性、严肃性和统一性。因此，我们必须对显失公平的评判标准尽可能地客观化、标准化、统一化，一方面可以维护法律的公正性、严肃性和统一性，另一方面最终达到维护各方当事人的合法权益，维护正常的交易秩序，充分发挥情势变更原则的积极效用之目的。
（二）显失公平的客观判定标准——经济严重亏损
判定情势变更原则中的显失公平，我们必须明确两个问题：首先，情势变更原则中的显失公平必须区别于一般意义上的显失公平 ，二者在引发显失公平的起因、显失公平发生的时间、当事人主观过错等诸多方面有着明显的区别。因此，我们不能直接以一般意义上的显失公平的构成要件来衡量和判定情势变更中的显失公平。
其次，情势变更原则中的显失公平主要适用于双务有偿合同中。 对于无偿合同，因不存在对价问题，所以不存在双方利益的失衡以及显失公平问题。而在双务有偿合同中，是否显失公平，究其根本是体现在经济利益方面的平衡与否。因此，这就决定了显失公平界定标准应当定位于经济利益方面。
对于显失公平的认定和评判，笔者主张，应当进行经济成本核算，以“正负零”作为评判基准，以“经济上是否严重亏损”作为显失公平的判定标准和依据，具体而言：
第一，确认因情事变更而额外增加了当事人的履约成本。当事人因情势变更，如价格涨跌等情形，使其经济利益受到严重影响，认为对其显失公平，并以此为由主张适用情势变更原则而请求变更或解除合同的，法官须在确认情事变更的客观事实情况下，确认是否因情势变更而额外增加了当事人的履约成本。任何当事人履行合同都将有所付出，如购买原材料、人工费用等等各项支出，此即所谓的履约成本，而履约成本主要体现在经济负担方面。所谓“额外增加了履约成本”，是指因发生情事变更，使得当事人在合同订立时所应当承担的履约成本之外，不得不再承担更多的费用或支出，由此增加了当事人的履约负担。
第二，确认当事人是否发生严重亏损。在确认因情势变更而额外增加了当事人的履约成本的基础上，对当事人进行经济成本核算，以经济成本作为衡量尺度，以是否亏损作为评判标准。“正负零”是负给付义务方当事人 的给付与所得的基准点，是当事人收益与亏损的分界线。仅仅确认因情势变更而额外增加了当事人的履约成本，还不能仅此即认定“显失公平”，而应当对当事人的经济成本（或者说履约成本）进行核算，进一步确认当事人是否将因上述情形遭受较大的经济亏损。只有当事人将因此遭受严重经济亏损的，才可以认定为显失公平。换句话说，如果因发生情势变更而使得给付义务方当事人继续履行合同的结果不但不能获利，反而使得该方当事人经济上遭受严重亏损时，才能认定为“显失公平”。在市场经济体制下，当事人从事交易遵循的基本原则之一是等价有偿，因发生情势变更额外增加了其履约成本，而正是该额外增加的履约成本导致其不但不能从中受益，反遭经济损失，则有悖于等价有偿和诚实信用原则。
但是，如果尽管发生情势变更，但并未因此额外增加当事人的履约成本，而是仍然维持在合同订立时所应当承但的履约成本之内；或者尽管因情势变更额外增加了履约成本，但通过经济成本的会计核算，合同履行后仍然可以获得经济利益，并未因此发生亏损，仅仅使得当事人获得的利益相对降低或减少，只是获利多少而已，将不能以此认定为“显失公平”，并进而适用情势变更原则予以救济。
同时具备上述两个条件，才可认定为显失公平。对于因情势变更是否额外增加其履约成本并将导致其经济亏损，应由主张适用情势变更原则救济的一方当事人负举证责任。法官认为必要时，可以聘请有相应资质的机构进行核算与评定。
为进一步说明问题，现以上述案例进行比较分析。上述案例是否构成显失公平，经过成本核算和比较分析，便可以得出结论。
案例1，在合同履行过程中，因生产煤气表散件的主要原材料价格暴涨，导致散件的成本由每套57.30元涨到70元，一方面，仪表厂因情势变更而额外增加了履约成本；另一方面，正是该额外增加的履约成本，如果按原合同继续履行将导致其不但无任何收益，反而将亏损100多万元。更进一步说，假如合同总价款中包括50万元的合理利润，但由于情势变更，仪表厂不但50万元的利润全部被侵蚀掉，而且还要为此亏损100多万元，显然违背等价有偿及公平原则，故应认定为显失公平。但是，如果虽然原材料价格上张或者因其他情势发生变化而增加了履约成本，但仪表厂依约履行合同后，仍可获得一些利润（比如1万元），并未因此遭受经济亏损，将不应当认定为显失公平。即便没有盈利但也无亏损，此即前文所称的“正负零”，同样也不应当认定为显失公平，对此情形（包括利润相对减少）属于目前普遍观点所称的当事人应当承担的正常商业风险。
案例2的情形却不同，合同成立后虽然房价暴涨，前后房屋买卖价格相差很大，但从经济成本或者履约成本角度分析，并未因此而额外增加刘某履约成本，其履约成本仍然维持在合同订立时所应承担的范围之内，刘某更没有因此而发生经济亏损，仅仅是与合同履行时的市场价格相比较少获利而已（如果合同订立时就低于其购房价格或建房成本，则不属于情势变更原则要解决的问题）。故不能仅仅因前后价格之间的差价而少获利即认定为显失公平。
另一问题是，当事人是否只要有所亏损就可以请求变更或解除合同？法律上是否应当对亏损程度给予限制？对此，有人主张“当情事变更后，负给付义务一方履行合同的，以‘原合同约定价金’为基数，可能要亏损前述基数的20%及以上的，可以认定构成情事变更原则中的显失公平。如果，在履行合同后亏损在20%以内，显然是属于一般的商业风险，而不能适用情事变更原则。” 对此，笔者认为，法律上不宜统一规定一个具体比例，更不应将亏损在20%以内的就一律认定为商业风险。一方面，基数的比例很难确定一个科学合理数字；另一方面，也最为重要的是，基数数额不同，最终实际亏损数额大小将相差极大。因此，对于亏损程度或者亏损数额，应赋予法官一定的自由裁量空间，根据具体案情进行判定。不过，总体来说，在实际亏损数额很小的情况很难说是“显失”公平。为最大限度地维护交易安全，避免情势变更原则被滥用，不能因整个交易仅仅亏损了几十块钱或几百块钱就以显失公平来主张适用情势变更原则。
在以经济成本作为评判标准时，该种衡量标准不适用于下列合同：（1）股票、期货等此类合同，因为其本身具有较强的投机性；（2）射幸合同。射幸合同本身具有特殊的规则和投机性，而且当事人在订立合同时，对其后果双方均已预知；（3）拍卖合同。《拍卖法》对拍卖合同已有特殊规定，通过竞买或者竞卖，其本身同样具有特殊的交易规则。
四、付款方显失公平问题探讨
经济成本核算法，以“经济上是否亏损”来判定显失公平，该种判定依据或标准实际上仅仅针对的是从合同中直接获取经济利益的一方当事人，也就是收取钱款一方当事人，如买卖合同的卖方、承揽合同的承揽方，提供服务合同的提供服务方等。但是，付款方当事人，如买卖合同的买方、服务合同中的接受服务方等，当其主张因情势变更而显失公平，并以此为由请求变更或解除合同时，将无法进行经济成本核算，并得出是否亏损以及是否显失公平的结论。
对此，正如前文所述，是否显失公平，其根本是体现在当事人的经济利益方面。在情势变更原则中，衡量是否显示公平，其前提是，是否因情势变更而额外增加了当事人的履约成本或经济负担，如果虽发生情势变更，但当事人并未因此额外增加履约成本，更不存在当事人经济亏损，所以，此种情形根本无须考虑显失公平问题。收取钱款一方当事人将因发生情势变更额外增加了其履约成本，而该额外增加的履约成本恰恰是在订立合同时根据当时情形无法预知且不应当承担的，正是该额外增加的履约成本将导致其经济亏损，故认定为显失公平。与收取钱款一方当事人不同的是，付款方当事人在合同成立后，因市场价格涨跌、币值变动或出现其他情形，合同约定的价款虽然与市场行情相比较出现一定甚至较大的差距，但最根本的一点是，当事人间的合同价款并未受到影响，并没有因此额外增加付款方当事人的经济负担或者说履约成本，本质上讲根本不属于情事变更的范畴，故在此情况下不存在显失公平的问题，当然也无需进行经济成本核算。
我们以商品房买卖合同为例，全国各地商品房价格在2008年普遍下跌。因此，在商品房价格下跌前已经签订购房合同的购房人，由于同一楼盘的其它商品房价格大幅下降，便认为自己相对多付了房款，于是纷纷要求开发商退还差价或要求退房。笔者认为，在合同生效后，因市场价格涨跌等情形，合同约定的价款虽然与市场行情存在一定甚至较大的差距，但依约继续履行合同并未因此额外增加购房人的经济负担，即履约成本，仅仅是自己通过纵向和横向比较，与之后的购房人相比多付了房款，由此认为自己亏了。而且本质上讲，此种情形对购房人而言根本不属于情事变更问题。因此，此种情形事实上不存在是否显失公平的问题，也无需进行经济成本核算。如果遇房价上涨，购房人只需按合同约定价款付款就是，对其更不存在显失公平问题。
五、判定显失公平中的错误观念
（一）纵向和横向比较
所谓纵向比较，是指当事人将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行比较。所谓横向比较，是指当事人的交易价格或酬金与第三人同等条件的交易价格或酬金相比较。
目前，理论界存在很大的误区，就是将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行纵向和横向比较，仅仅单凭前后价格或收益之差作为判定依据，并得出是否显失公平的结论。这种通过比较方式来认定显失公平显然是错误的。本文案例2中的情形即是典型的例子，如果将合同订立时的房价与合同履行时的房价进行比较，房价相差一倍多，卖方刘某因此而少得25万元。表面上看，合同继续履行对刘某明显不公平。但事实上，尽管合同订立时与合同履行时的价格相差较大，但一方面，卖方刘某在合同订立时出售价格起码是物有所值，另一方面，最根本的一点是刘某的转让价格与其购买该房屋时价格相比，既未增加其履约负担，也未因此而亏损（相反还赚了钱），仅仅是与合同履行时的市场价格相比赚钱较少而已。试想，如果合同订立后当地房价普遍下降了，买方将认为其相对多付了款，并进而主张显失公平，如此这样，诚实信用原则将不复存在。
市场价格时常发生波动，有涨有跌，并因此而影响到当事人的经济利益。合同履行时的价格或酬金高于或低于合同签订时的价格或酬金，或者比第三人的交易价格或高或低，虽然对一方当事人的收益有一定影响，甚至影响较大，但不能仅仅因此即认定为显失公平并主张适用情势变更原则予以救济。若交易者都以此为由而主张情势变更原则，交易安全将无法得到保障，交易秩序、诚实信用原则将遭到严重破坏。故笔者认为，不能仅以卖多卖少、赚多赚少、收益多少来衡量与评判是否构成显失公平。理论界和实务界正是由于这种仅仅单纯地进行横向和纵向比较，以当事人赚多赚少，收益多少作为显失公平的评判标准，最终导致情势变更原则的适用范围和自由裁量空间无限扩大。如此这样，实属对情势变更原则中显失公平的重大曲解，其结果必然有悖于诚实信用原则。
（二）将当事人是否获得暴利作为评判要素
在界定显失公平时，通常观点将另一方“获取暴利”作为认定显失公平的要素之一。 笔者认为，无论一般意义上的显失公平还是情事变更原则中的显失公平，另一方当事人是否“获取暴利”不应作为认定是否显失公平的考虑因素，只需考虑继续维持原合同效力对一方当事人是否显著“不利”。理由是：首先，对一方当事人显著“不利”，而另一方当事人未必就因此而获得暴利。反之，一方当事人获取暴利，对另一方当事人未必一定显失公平；其次，另一方当事人在签订合同时只要遵守诚实信用原则，未违反法律、行政法规强制性规定，其获利多少，作为私法领域而言，民事法律不应给予干预。如果当事人违反法律、行政法规强制性规定，即便获利不大，也为法律所不允许，但那将不是民事法律中“显失公平”所要解决的问题。其三，何谓“暴利”，同样具有较强的主观色彩，很难有一衡量标准。因此，不应将一方当事人是否“获取暴利”作为认定显失公平的评定要素。
结束语
确立情势变更原则对妥善解决合同纠纷无疑具有重要价值和意义。但对于显失公平的认定标准必须客观化、标准化，否则，该项制度必将被滥用，对当事人造成新的不公平，不利于交易安全。在认定是否显失公平时：①确认合同订立后发生了情势变更的客观事实；②确认因情势变更而额外增加了当事人的履约成本（即经济负担）；③进行履约成本核算，经过经济成本核算，确认当事人是否因此而遭受“严重亏损”。三个要件同时具备才可认定为显失公平。这样客观、公正，易于判断，完全可以避免对显失公平认定的主观随意性，有益于法律的严谨性、科学性和法律适用的统一性。
至于情势变更与商业风险，许多学者进行比较分析二者所谓的区别，但笔者认为，目前理论界所归纳总结的关于二者所谓的区别都显得非常牵强，运用这些所谓的区别也根本不能判定实务中遇到的情形究竟属于情势变更还是属于商业风险。但通过经济成本核算，确认是否因情势变更而额外而增加了当事人的履约成本并因此遭受较大经济亏损时，便可以得出准确结论，情势变更与商业风险的界定也就迎刃而解。
吉林市房地产交易市场管理条例
吉林省吉林市人大常委会
吉林市房地产交易市场管理条例
吉林市第十—届人民代表大会常务委员会公告第17号
《吉林市房地产交易市场管理条例》由吉林市第十一届人民代表大会常务委通会第十二次会议于1994年10月27日通过，经吉林省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议于1994年11月26日批准，现予公布。自1995个1月l日起施行。
1994年12月1日
吉林省人民代表大会常务委员会于批准《吉林市房地产交易市场管理条例》的决定
(1994年11月26日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过)
吉林省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议决定：批准《吉林市房地产交易市场管理条例》，由吉林市人民代表大会常务委员会公布施行。
吉林市房地产交易市场管理条例
第一章总则
第一条为加强房地产交易市场管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产所有者、经营者、使用者的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市城市规划区国有土地范围内房地产转让、租赁、互换、抵押等有关活动(以下统称房地产交易)的管理。
本条例所称房地产，是指存量房屋和增量房屋等建筑物和构筑物的所有权及其相关的土地使用权。
凡无合法房屋产权和土地使用权证件的，有房屋产权和土地使用权纠纷的，房地产行政管理部门已批准拆迁的，人民法院或仲裁机关限制产权转移的房地产，国有拨用房产以及法律、法规规定禁止交易的其他房地产，均不得进行交易。
第三条房地产交易，应遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第四条市房地产行政管理部门是本市房地产交易市场的主管部门。其主要职责是：
(一)贯彻执行有关的法律、法规、规章和政策，制定具体的实施办法和细则；
(二)审核、办理房地产交易登记手续；
(三)审批、发放商品房预售许可证；
(四)按分工负责对房地产的咨询、评估、经纪等中介服务机构的管理；
(五)依法查处房地产交易活动中的违法行为；
(六)法律、法规规定的其他职责。
市房地产市场管理机构负责房地产交易市场的日常管理工作。
市土地、城建、国有资产、财政、税务、工商、物价等行政管理部门应按各自职责分工协同房地产行政管理部门做好房地产交易市场的管理工作。
第五条房地产交易当事人有依法从事房地产交易活动的权利，并有自觉接受有关部门的依法管理和按法律、法规的规定缴纳有关税费的义务。
第二章房地产转让
第六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、交换、合并、赠与、继承、抵债、兼并等形式转移房屋所有权连同相关土地使用权的行为。
以房地产投资与他人合作开发房地产的，视同房地产买卖。
第七条凡持有市政府核发的房屋所有权证和土地使用权证的单位自管房产、房产部门直管房产、私有房产、军队房产、中外合资房产、外国独资房产及国家允许的其他房产，连同相关土地使用权，均可依法有偿转让。
第八条本条例第二条第二款规定的房地产和下列房地产不准转让：
(一)以出让方式取得土地使用权，末按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发土地的；
(二)设定抵押、典当等它项权利，期限末满的；
(三)商品房未办理预售许可证的；
(四)共有房地产未经其他共有人书面同意的；
(五)有限产权末满五年的。
第九条房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
房屋所有权连同相关土地使用权发生转让，双方当事人须按规定到房地产市场管理机构办理立契、过户手续，缴纳有关费用，并按规定到土地管理部门办理土地使用权属变更手续。
第十条办理房地产转让手续，当事人除须具备《房屋所有权证》、《土地使用权证》、双方身份证明外，还须按下列要求提供有关证件：
(一)买卖房屋的，须持买卖协议书或商品房销售合同及付款收据。
(二)交换房地产的，须持交换协议书。
(三)继承房产，属法定继承的须有确认继承权的公证书，属遗嘱继承的须有有效遗嘱；继承人放弃继承权的，还应有弃权证明。
(四)赠与房产的，须持赠与书、公证书；单位赠与的，还须持上级主管部门的审批证明。
(五)合并、兼并房产或以房产抵债的，须持双方协议书；国有房产合并、兼并、抵债的，还应有国有资产产权管理部门的审批手续。
当事人委托代理人办理房地产转让手续的，必须出具合法的委托书。
第十一条当事人办理房地产转让手续，必须如实申报成交价格，不得弄虚作假。
第十二条房地产开发企业预售的商品房，应当进入房地产市场进行交易，并符合下列条件：
(一)土地使用权已经依法登记，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；
(二)持有建设工程规划许可证；
(三)除交付全部土地使用权出让金外，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
(四)由市房屋开发行政管理部门办理商品房预售登记，经市房地产行政管理部门批准，并取得商品房预售许可证明；
(五)法律、法规规定的其他条件。
第十三条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定上报审批。准予转让的，受让方应当到土地管理部门办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
凡住宅(不含商品住宅)、国有工业建设用地及以划拨方式取得土地使用权的建设用地，转让房地产时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第十四条转让房屋所有权连同相关土地使用权的，必须遵守下列规定：
(一)出售直管公房，须报房地产行政管理部门批准。
(二)出售已出租的房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权，若租期未满，则必须征得承租方同意并由买方与承租方办理过租承诺手续。
(三)出售共有房产，须征得其他共有人同意，在同等条件下，其他共有人享有优先购买权。
(四)优先购买权享有者应在接到书面通知后三十日内作出答复，末答复的视为放弃优先购买权。
第三章房地产租赁
第十五条房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人将其房屋使用权连同相关土地使用权或柜台、橱窗、场地出租给承租人，由承租人使用并支付租金的行为。
因联营、承包经营等使房屋、土地及其附着物的使用权发生转移的，按租赁管理。
第十六条除本条例第二条第二款规定的房地产和有倒塌危险的房屋外，均可出租。
第十七条房屋租赁当事人应当在租赁合同签订之日起30日内，到房屋所在地市、县人民政府房产行政主管部门办理登记备案手续。
第十八条办理租赁登记手续，当事人须提供《房屋所有权证》、《土地使用权证》及双方身份证明；代办登记手续的，还应出具当事人合法的委托书。
当事人办理租赁登记手续时，不得弄虚作假。
第十九条租赁双方必须严格按契约的约定行使权利，履行义务，任何一方不得擅自违约或进行其他侵犯对方合法权益的活动。
(一)出租人须按约定的时间将房屋交付承租方，逾期交付或不能交付的，应支付违约金；给承租方造成损失的，应赔偿损失。
(二)出租人对出租房屋负有养护和及时维修的义务，因维修不及时造成承租人或他人人身、财产损害的，依法承担民事责任。
(三)承租人应按约支付租金，不得拖欠或拒付，逾期支付不超过六个月的，除补交租金外，还应支付违约金。
(四)承租人要爱护租用的房屋，未经出租人及有关部门同意，不得拆改。因乱拆、乱改造成房屋及附属设备损坏或他人人身、财严损害的，应依法承担民事责任。
(五)承租人确因生产、营业需要改变房屋用途或对房屋改修、装潢时，应征得出租人同意，并修订契约，报房地产市场管理机构备案。
(六)承租人不得擅自转租、转让所租房屋。确需转租、转让的，应征得出租人同意，并到房地产市场管理机构办理登记备案手续。
(七)租赁期限届满，承租人应主动迁出，如需继续租用，应提前三个月向出租人提出，并在同等条件下享有优先权。继续租用的，应重新签订契约，并到房地产市场管理机构办理登记备案手续。
第二十条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，由房地产市场管理机构按国家规定收取。
第二十一条承租人有下列行为之一的，出租人可单方终止租赁关系，收回出租房屋，并要求承租人承担因此造成的损失：
(一)承租人擅自转租、转让成变相转租、转让所租赁房屋的；
(二)擅自改变房屋用途或擅自拆改房以及其附属设备的；
(三)拖欠租金时间累计六个月以上(不含本月)的；
(四)利用承租房屋进行非法活动的。
第二十二条因不可抗力致使房屋及附属设备损害或造成承租人及他人人身、财产损害的，承租人出租人均不承担民事责任。
第四章房屋互换
第二十三条房屋互换，是指直管公房、单位自管房的承租人，经房屋出租人同意，互换房屋使用权的行为。私房所有权或使用权与直管公房、单位自管房使用权互换的，按房屋互换管理。
第二十四条房屋互换，可以跨单位、跨行业、跨省市对换或多户连换。
第二十五条房屋互换双方达成协议后，须按下列要求提供证件，到房地产市场管理机构填写房屋互换契约书，办理房屋互换审核手续：
(一)直管公房之间、不同单位自管房之间、直管公房与单位自管房之间互换使用权的，应持双方房屋使用权证、当事人身份证明及产权人的同意证明。
(二)直管公房或单位自管房使用权与私房所有权、使用权互换的，应持房屋使用权证、私房所有权证、双方当事人身份证明及产权人的同意证明。
(三)跨省市互换房屋的，除提供上述证件外，还应有外省市房屋产权人的书面证明。
第二十六条本条例第二条第二款规定的房地产和下列房屋不准互换：
(一)无房屋使用权证和合法租赁关系的；
(二)未经出租人同意的；
(三)拖欠房屋租金的；
(四)损坏房屋及其设备未修复或未赔偿损失的；
(五)有租赁纠纷的。
第二十七条直管公房或单位自管房承租人与私房产权人互换房屋的，应按规定分别办理房屋买卖、互换手续。取得私房所有权的，还应按规定到土地管理部门办理土地使用权属变更手续。
第二十八条房屋互换双方可根据各自房屋面积、结构、用途、环境等因素，在评估的基础上实行差价换房。差价换房的具体办法，由市人民政府按照维护房屋所有权人利益的原则另行规定。
第五章房地产抵押与典当
第二十九条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第三十条房地产抵押，当事人须签订抵押合同，到房地产市场管理部门办理抵押登记手续。
第三十一条办理房地产抵押登记审核手续，当事人须按下列要求提供证件：
(一)个人须提供《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《房地产抵押合同》及其公证机关的公证文书、当事人身份证明。
(二)法人或其他经济组织须提供法定代表人证明或代理人证明。
(三)委托他人代办的，须有合法的委托书。
(四)抵押共有房地产的，须有其他共有人同意抵押的书面证明。
第三十二条房地产抵押，抵押人须将《房屋所有权证》、《土地使用权证》和《房地产抵押合同》副本交房地产市场管理机构保管，抵押人自行管理使用房屋。
第三十三条同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估总价值的70％。
第三十四条抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租入，原租赁契约继续有效。以抵押房产清偿债务的，原租赁关系在租赁期限内继续有效。
第三十五条房地产抵押期间，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系终止，由抵押人清偿债务或者由双方重新设定抵押权。
第三十六条房地产抵押期满，抵押人未按照约定偿还债务的，抵押权人可以依法处分抵押的房地产，并有权优选受偿。
设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法处分该房地产后，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记先后顺序清偿。
第三十七条房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押契约即告终结。双方当事人应当在十五日内到房地产市场管理机构办理抵抴注销手续。
第三十八条房屋典当，是指房屋所有权人作为出典人将房屋以商定的典金、典期出典给承典人的行为。
在典期内，承典人对房屋有占有、使用、收益的权利，承典人所付典金无利息，出典人典出的房屋无租金。
第三十九条房屋典当，当事人双方应签订典当合同，并须持合同及其公证书、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、身份证明到房地产市场管理机构办理登记手续。
第四十条在典期内，未经出典人同意，承典人不得转典房屋，不得改建、损毁房屋。
第四十一条典当期限届满，出典人应以合同约定的价格回赎，收回房屋使用权。承典人不得拖延、拒绝。
典当期限届满十年，或未约定典期超过三十年，出典人不回赎的，视为绝卖，房屋归承典人所有。须按规定评估结算并到房地产市场管理机构办理房地产产权转移手续。
第六章房地产价格评估
第四十二条房地产价格评估，是指由具有评估资格的机构对进入市场的房地产价格(价值)进行科学认定的行为。
第四十四条房地产价格评估人员须经过省以上房地产行政主管部门的资格考试，取得资格证书，并进行注册后，方可上岗工作。
第四十五条房地产价格评估，须遵守有关的法律、法规、规章、政策规定，执行价格标准和评估程序。
第四十六条房地产评估人员与申请评估项目或其当事人有利害关系的，应当回避。
评估机构及其人员对评估结果中需保密的内容不得泄露，因泄露给当事人造成损失的，应当赔偿。
第四十七条评估结束后，评估机构必须出具该项房地产价格评估报告书，并书面通知当事人。涉及国有房地产评估的，按有关法律、法规办理。
第四十八条当事人对评估结果有异议的，可在接到评估报告书之日起十五日内向原评估机构申请复核；对复核结果仍有异议的，可向房地产仲裁机构申请仲裁。
第七章房地产中介服务
第四十九条房地产中介服务，是指经纪组织或经纪人在房地产交易中，为交易双方提供咨询、价格评估和提供信息、居间撮合，促成交易并收取佣金的有偿服务行为。
第五十条房地产经纪组织必须具备下列条件：
(一)有机构名称；
(二)有健全的组织章程；
(三)有固定的服务场所；
(四)有必要的财产和经费；
(五)有三名以上持有《中介资格证书》的专业工作人员。
房地产经纪组织必须经工商行政管理部门核准登记后，方可开展中介服务。
第五十一条房地产经纪人应遵纪守法、诚实守信、客观公正，并具有相应的文化程度及必备的房地产专业知识。
第五十二条经纪组织、经纪人接受委托从事房地产中介活动，必须与委托人签订居间合同，明确双方的权利、义务、违约责任等。
第五十三条经纪组织、经纪人从事房地产中介活动，必须在房地产市场管理机构指定的场所进行，并按规定缴纳有关费用。
第五十四条经纪组织、经纪人凭《收费许可证》收取佣金，并按规定缴纳税费。
第五十五条经纪组织、经纪人在房地产中介活动中，不得从事下列活动：
(一)恶意串通，损害委托人利益；
(二)弄虚作假、欺瞒诈骗；
(三)直接或间接帮助委托人从事非法活动。
第五十六条房地产市场管理机构对经纪组织、经纪人必须实行年度审核制度，经纪组织、经纪人必须按规定接受审核。
第八章法律责任
第五十七条对违反本条例的，除由有关部门按职责权限依法处罚外，均由房地产行政管理部门按下列规定处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(一)违反第二条第二款、第八条、第十六条、第二十六条规定，转让、租赁、互换、抵押、典当限制产权转移的房地产，以及违反第九条第二款、第十四条规定，未按规定办理有关手续，擅自转让房地产的，其交易行为无效，没收非法所得，并处以交易额10％至20％的罚款。
(二)违反第十一条、第十八条第二款规定，在办理转让、租赁审核手续中弄虚作假或隐报瞒报交易额的，没收非法所得，并对当事人各处以非法所得额20％至50％的罚款。
(三)违反第十二条规定，未申请有关证照，擅自销售商品房的，责令其限期申办，没收非法所得，并处商品房销售金额10％至15％的罚款。
(四)违反第十七条、第十九条第(五)(六)(七)项、第二十五条规定，未办理审核登记手续，私自租赁、互换房地产的，责令限期补办有关手续，缴纳有关费用，私自租赁房地产的，对当事人双方各处以评估租金总额1至2倍的罚款；私自互换房地产的，对当事人双方各处以200元至500元的罚款。
(五)违反第三十条、第三十七条、第三十九条、第四十一条第二款规定，抵押房地产或典当房屋未按规定办理审核手续，或抵押、典当期限届满，未办理抵押注销手续或产权转移手续的，责令限期补办有关手续，并对当事人双方各处以该房地产价值额20％的罚款。
(六)违反第四十条规定，承典人未经出典人同意，擅自转典房屋的，其转典行为无效，没收非法所得，并处以其转典金等额的罚款；擅自改建、损毁房屋的，依法承担民事责任。
(七)违反第四十四条规定，未取得资格证书或未经注册登记，擅自从事房地产价格评估的，其评估结果无效，没收其非法所得，并处以非法所得1至2倍的罚款。
(九)违反第五十三条规定，经纪组织、经纪人不在指定场所活动的，补交应纳费用，并处应纳费用1至2倍的罚款。
(十)违反第五十四条规定，经纪组织、经纪人末申领《收费许可证》收取佣金的，按物价管理的有关规定处理。
(十一)违反第五十五条规定，经纪组织、经纪人有其中行为之一的，责令其立即停止有关中介活动，没收非法所得，并处其非法所得2至3倍的罚款；情节严重的，收回《中介资格证书》，吊销《营业执照》。给当事人造成损失的，依法予以赔偿。
(十二)违反第五十六条规定，经纪组织、经纪人不按规定接受年审的，处以其年成交额4％至6％的罚款；情节严重的，收回《中介资格证书》，吊销《营业执照》。
第五十八条当事入对行政处罚不服的，按照《中华人民共和国行政诉讼法》、国务院《行政复议条例》的有关规定申请复议或提起诉讼。法律、法规另有规定的，按照有关法律、法规的规定处理。
第五十九条当事人因房地产交易发生纠纷的，可向房地产仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。
第六十条妨碍房地产市场管理人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十一条房地产市场管理人员应模范遵守本条例，对玩忽职守、询私舞弊的，由所在单位或上级主管机关给予行政处分或经济处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章附则
第六十二条涉外房地产，除法律、法规另有规定外，均适用本条例。
第六十三条各县(市)建制镇、独立工矿区的房地产交易市场管理，参照本条例执行。
第六十四条本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。
第六十五条本条例自1995年1月1日起施行。
