湖南省城市房地产开发经营管理办法
湖南省人民政府
湖南省城市房地产开发经营管理办法
湖南省人民政府令
第207号
《湖南省城市房地产开发经营管理办法》已经2006年2月7日省人民政府第77次常务会议通过，现予公布，自2006年6月1日起施行。
省长 周伯华
2006年4月12日
第一章 总则
第一条
为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动，适用本办法。
本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条
房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、资源节约、综合开发、配套建设。
第四条
县级以上人民政府主管房地产开发企业资质和房地产开发建设的部门（以下简称房地产开发主管部门），负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
县级以上人民政府发展和改革、规划、国土资源、价格、工商行政管理等部门，按照法定职责做好房地产开发经营有关监督管理工作。
第五条
房地产开发主管部门应当支持房地产开发企业的合法经营行为，依法维护其合法权益，加强对房地产市场的规范化管理，建立健全房地产市场信息系统，定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的诚信经营情况，引导房地产业的健康有序发展。
第二章 房地产开发企业
第六条 从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》。
房地产开发企业资质等级证书的有效期为3年。《暂定资质证书》的有效期为1年。房地产开发企业因经营情况需要延长《暂定资质证书》有效期的，原核发机关可以批准延长，但延长期不得超过2年。
资质等级证书和《暂定资质证书》不得出租、出借、转让。
第七条
设立房地产开发企业应当分别取得一、二、三、四级资质或者暂定资质，其资质条件是：（一）取得一、二、三级资质，注册资本分别不得少于5000万元、2000万元、800万元；具有建筑、结构、财务、房地产及有关经济类职称或者执业资格的人员分别不得少于40人、20人、10人，其中，具有中级以上职称的专职人员分别不得少于20人、10人、5人，持有资格证书的专职会计人员分别不得少于4人、3人、2人。（二）取得四级资质和暂定资质，注册资本不得少于400万元；其专职工程技术负责人应当具有建筑、结构专业中级以上职称或者执业资格，专职会计人员应当具有助理会计师以上职称。（三）国务院建设行政主管部门规定的其他条件。
第八条
房地产开发企业资质的核定权限为：（一）一级资质，由省人民政府房地产开发主管部门初审后，报国务院建设行政主管部门核定。（二）二、三、四级资质和暂定资质，由省人民政府房地产开发主管部门核定；其中，三、四级资质和暂定资质，可以委托设区的市、自治州人民政府房地产开发主管部门核定，报省人民政府房地产开发主管部门备案。
第九条 设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门在审查设立房地产开发企业的申请登记时，应当书面听取同级房地产开发主管部门的意见。
第十条
房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内，按照资质核定权限，持下列资料向房地产开发主管部门申请核发《暂定资质证书》：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（六）法律、法规规定的其他资料。
第十一条
具有房地产开发企业资质核定权的房地产开发主管部门，自收到房地产开发企业的资质申请之日起20日内，做出审查决定。符合条件的，核发《暂定资质证书》；不符合条件的，不予核发，并书面告知理由。
第十二条
房地产开发企业应当在《暂定资质证书》或者资质等级证书有效期满前30日内，按照房地产开发企业的资质核定权限，向房地产开发主管部门申请核定企业的资质等级，并提供以下材料：（一）要求核定资质等级的申请书；（二）企业的资质证书和法定代表人及技术、财务负责人的职称证明；（三）符合本办法第七条规定条件的相关证明材料；（四）执行房地产开发项目手册和住宅质量保证书、住宅使用说明书的情况说明书；（五）已开发经营房地产项目的有关证明材料和负债说明书。
第十三条
房地产开发企业分立、合并或者变更企业名称、经营场所、法定代表人、注册资本的，应当在办理工商变更登记后30日内，持本办法第十条规定的资料，向原资质核定机关申请办理资质注销、变更手续；资质核定机关应当在5日内办理完毕。
房地产开发企业破产、歇业的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，持书面申请和资质证书到原资质核定机关办理资质证书注销手续。
第三章 房地产开发
第十四条
确定房地产开发项目，应当符合城市规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和房地产开发年度计划的要求，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重改善城市人文、生态环境。
房地产开发年度计划，由县级以上人民政府房地产开发主管部门会同发展和改革、国土资源、规划管理部门制定。
第十五条 房地产开发用地，除国家规定可以采用划拨方式的以外，应当依照法定程序，以公开竞价出让方式取得。
县级以上人民政府国土资源行政主管部门审批房地产开发用地时，对下列事项，应当分别书面听取同级城市规划、房地产开发主管部门的意见：（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（二）城市规划设计条件；（三）基础设施和公共设施的建设要求；（四）基础设施建成后的产权界定；（五）项目拆迁补偿、安置方案；（六）房地产开发企业的资质和诚信情况。
第十六条
房地产开发企业应当严格执行国家节能省地的有关规定，建造节能省地型住宅、实行综合开发、配套建设。严格控制在城市规划区内零星征地、分散建设。
第十七条
依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。
第十八条
房地产开发企业承担房地产开发项目，应当符合下列规定：（一）四级资质或者暂定资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米；（二）三级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过15万平方米；（三）二级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过25万平方米；（四）一级资质企业，承担开发项目的建筑面积不受限制。
第十九条
建立房地产开发项目资本金制度。房地产开发企业应当按照国家规定的标准，将项目资本金到开户银行专户储存。实施分期开发的项目，可以按照投资比例分期专户储存。房地产开发企业在办理房地产开发项目建筑工程施工许可证时，应当提交该项目资本金专户储存的凭证。
第二十条 房地产开发企业开发建设房地产项目，应当符合建筑工程质量、安全标准、勘察、设计、施工的技术规范。
第二十一条
房地产开发项目竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收；房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容，房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收；有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目经验收合格后，施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案。
第二十二条
房地产开发企业在房地产开发经营活动中应当遵循诚实守信的原则，将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，按季度送房地产开发主管部门备案。
第四章 房地产经营
第二十三条
房地产开发项目的转让，应当符合法律、法规规定的条件。受让人应当具有相应的资质。转让人和受让人自该项目土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到项目所在地房地产开发主管部门备案。
第二十四条
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；（二）高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上；（三）已确定工程施工进度和竣工交付日期。
第二十五条
房地产开发企业向设区的市、自治州或者县级房地产开发主管部门申请商品房预售许可证明时，应当提交下列资料：（一）土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件；（二）营业执照和资质证书复印件；（三）工程施工合同复印件；（四）预售商品房分层平面图；（五）符合本办法第二十四条第（二）、（三）项规定的证明材料；（六）商品房预售方案。
第二十六条
房地产开发主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内，作出审查决定。符合预售条件的，予以许可，核发商品房预售许可证明；不符合预售条件的，不予许可，并书面告知理由。
未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。
第二十七条
房地产开发企业、中介服务机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告，必须载明商品房预售许可证明的文号。预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实，不得进行虚假宣传。
第二十八条 房地产开发企业销售商品房，应当采用国家统一制订的商品房买卖合同示范文本，与买受人协商签订书面合同。
第二十九条
房地产开发项目的转让和商品房的销售价格，由当事人商定。其中，经济适用住房的销售价格与租赁价格，实行政府指导价或者政府定价，并向社会公示。
第三十条
房地产开发企业向买受人交付商品住宅时，应当按照国家规定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照住宅质量保证书和商品住宅买卖合同的约定，承担保修和赔偿责任。
第三十一条
房地产开发项目应当自交付买受人使用之日起分别具有以下最低保修期限：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；（三）供热与供冷系统，最低保修期限为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。
其他项目的保修期限，由房地产开发企业与买受人在合同书中约定。
第三十二条
房地产开发项目在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
第三十三条
房地产开发主管部门应当建立健全房地产开发经营的监督机制，向社会公布举报投诉的方式，保障买受人的合法权益。
第五章 法律责任
第三十四条
违反本办法第六条第一款规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，依照国家规定，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，并处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十五条
违反本办法规定有下列行为之一的，由房地产开发主管部门责令改正，给予警告，有非法所得的没收非法所得，可并处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）违反第六条第三款规定，出租、出借、转让资质等级证书或《暂定资质证书》的；（二）违反第十三条规定，不按规定到原资质证书核发机关办理资质证书变更手续的；（三）违反第十九条规定，未按规定办理房地产开发项目资本金专户储存手续的。
第三十六条
房地产开发企业违反本办法第三十条、第三十二条规定，向买受人交付商品房时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，或者不按规定履行保修义务的，房地产开发主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，将其不良行为在企业信用档案中记录并向社会公示，可处以5000元以上20000元以下的罚款。
第三十七条 房地产开发企业违反本办法规定的行为，法律、法规规定处罚的，从其规定。
第三十八条
房地产开发主管部门和其他有关部门的工作人员，在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营和房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。
第四十条 本办法自2006年6月1日起施行。
湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市城市排水许可管理实施细则的通知
湖南省湘潭市人民政府办公室
湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市城市排水许可管理实施细则的通知
潭政办发〔2010〕9号
各县（市）区人民政府，市直机关各单位：
《湘潭市城市排水许可管理实施细则》已经市人民政府同意，现予印发，请认真遵照执行。
二○一○年二月二十三日
湘潭市城市排水许可管理实施细则
第一条 为加强城市排水许可管理，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）、《城市排水许可管理办法》（建设部令第152号，2006年）、湖南省建设厅《关于贯彻实施〈城市排水许可管理办法〉的通知》（湘建城〔2007〕123号）和《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-1999）以及有关法律、法规的规定，结合实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于市城市规划区域范围内向城市排水管网及其附属设施排放污水的排水户。
排水户是指从事制造、建造、电力和燃气生产、科研、卫生、住宿餐饮、娱乐经营、居民服务和其他服务等活动向城市排水管网及其附属设施排放污水的单位和个体经营者。
第三条 市建设局是市城市排水许可管理部门，负责市城区排水许可的审批和管理，指导和监督县（市）城区的城市排水许可工作。市市政设施维护管理处（以下简称市市政维护处）负责市城区排水许可的日常管理工作。
市市政维护处城市排水许可的具体管理职能：
（一）履行程序告知、资料审查、现场勘察、工程监督、审核发放城市排水许可证书等职责。对接入雨污合流区域内排水设施、雨污分流区域内雨水设施的接排水户进行现场勘察、方案制定以及管道接入井的施工管理、竣工验收。
（二）负责城市排水设施的执法管理。巡查、保护排水设施，对损坏排水设施的单位和个人依法追索赔偿。查验施工建设单位排水行政许可办理情况以及对未按规定办理排水许可证书的排水户依法进行查处。
第四条 《排水许可证》申领
凡要求直接或间接向城市管网及其附属设施排放污水的排水户，应当在实施排放前进行排水申报，办理排水许可手续，填写《排水许可证申请表》，经排水许可管理部门审核批准后，领取住房和城乡建设部统一监制的《排水许可证》。排水许可管理部门应当自受理申请之日起20日内作出决定。
本实施细则实施前已向城市排水管网及其附属设施排放污水的排水户，应当按照前款规定申请办理《排水许可证》。对符合许可条件的，予以核发《排水许可证》；对不符合许可条件的，由排水许可管理部门责令限期改正，符合条件后，再核发《排水许可证》。
申请办理《排水许可证》时，排水户应当提交下列材料：
（一）排水许可申请表、项目立项批文、建设规划平面图和室外雨污排水设计平面图；
（二）有关专用检测井、污水排放口位置和口径的图纸及说明材料；
（三）按规定建设污水处理设施的有关材料；
（四）排水许可申请受理之日前一个月内由具有计量认证资格的水质监测机构出具的水质、水量检测结果报告书（生活污水除外）；
（五）排放污水易对城市排水管网及其附属设施正常运行造成危害的重点排污工业企业，应当提供已在排放口安装能够对水量、pH、CODcr﹙或TOC﹚进行检测的在线检测装置的有关材料；其他重点排污工业企业和重点排水户，应当提供具备检测水量、pH、CODcr、SS和氨氮能力及检测制度的材料。
一般排水户（居民生活区、办公区、非生产性企业、事业单位等）只需提供第一项资料。
第五条 新建项目的排污口、检查井、化粪池、排水管道等内部排水设施的设计，应当符合城市排水规划及其雨污分流的要求和有关标准、规定，建设施工单位要严格按照经审查合格的施工设计图进行施工。排水户应当按照许可的排水种类、总量、时限、排放口位置和数量、排放的污染物种类和浓度等排放污水。
第六条 《排水许可证》审批程序
（一）受理。排水户携带第四条所列相关资料到市建设局建设政务中心窗口领取《排水许可证申请表》，窗口工作人员审核资料后当场告知是否受理。如不受理，应告知理由，并一次性要求补充所需资料。
（二）审查决定。市市政维护处对申请排水许可的排水户经现场勘察提出审查意见。市建设局作出是否许可的决定。
（三）送达。由市建设局建设政务中心按照规定的方式和有关要求予以送达。
在办理城市排水许可过程中不收取任何费用。
第七条 因建设工程施工确需向城市排水管网及其附属设施临时排水的，应当按照本细则第六条相关程序取得《排水许可证（临时）》。《排水许可证（临时）》的有效期，由排水管理部门根据排水状况具体确定，但最长不得超过施工期限。
含有泥沙（浆）、水泥等物质的施工废水，应由排水户先进行沉淀等处理，达到排水要求后，方可排放。
因建设工程需要，不符合排水条件，但不会对城市排水设施造成严重损害，通过治理可以符合排水条件的，在取得市环保部门环境影响审批意见书后，市市政维护处可核发《排水许可证（临时）》，并规定治理期限和措施。
排水户在规定的治理期限内经治理仍不符合排放要求的，市市政维护处依法吊销《排水许可证（临时）》。
第八条 《排水许可证》的有效期为5年，有效期满需要继续排放污水的，排水户应当在有效期届满30日前，向排水许可主管部门提出申请。排水许可主管部门应当根据申请，在有效期届满前作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期为5年。
排水户在《排水许可证》有效期内，严格按照许可内容排放污水，无违反《城市排水许可管理办法》（建设部令第152号，2006年）情形者，有效期届满时，经排水许可管理部门同意，可不再审查，《排水许可证》有效期延期5年。
第九条 在城市排水管网及其附属设施覆盖范围内，排水户应将污水排入城市排水管网及其附属设施。排水户未将污水排入城市排水管网及其附属设施的，由排水许可管理部门给予警告，责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。
第十条 根据《城市排水许可管理办法》（建设部令第152号，2006年）和《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082—1999）的规定，排水户有下列行为之一者由排水许可管理部门给予警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：
（一）未取得《排水许可证》，向城市排水管网及其附属设施排放污水；
（二）超过《排水许可证》有效期限向城市排水管网及其附属设施排放污水；
（三）违反《排水许可证》规定的内容，向城市排水管网及其附属设施排放污水；
（四）向城市排水管网及其附属设施排放剧毒物质、易燃易爆物质和有害气体等；
（五）堵塞城市排水管网或者向城市排水管网及其附属设施内倾倒垃圾、渣土、施工泥浆等易堵塞物；
（六）擅自占压、拆卸、移动和穿凿城市排水管网及其附属设施；
（七）擅自向城市排水管网及其附属设施加压排放污水；
（八）其他损坏城市排水管网及其附属设施正常运行的行为。
第十一条 排水户造成城市排水管网及其附属设施损坏的，应依法赔偿。
第十二条 市市政维护处履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
（一）进入现场开展检查；
（二）要求被检查排水户出示城市排水许可证；
（三）查阅、复制有关文件和材料；
（四）要求被检查的单位就有关问题作出说明；
（五）纠正违反有关法律、法规和本细则规定的行为。
第十三条 市市政维护处负责对经由城市排水管网及其附属设施后不进入污水处理厂、直接排入湘江的污水，定期进行水质检测。发现污水水质不符合《污水综合排放标准》（GB8978）或者有关行业标准的，市市政维护处应当立即查明原因。
经排查发现排水户排放污水的水质不符合排水许可要求的，市市政维护处应当责令其限期改正；逾期仍不符合排水许可要求的，撤回《排水许可证》，禁止其向城市排水管网及其附属设施排放污水，并将有关情况及处理结果告知同级环保部门。
第十四条 有下列情形之一的，市市政维护处或市建设局依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销《排水许可证》：
（一）工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予城市排水许可决定的；
（二）超越法定职权作出准予城市排水许可决定的；
（三）违反法定程序作出准予城市排水许可决定的；
（四）对不符合许可条件的申请人作出准予许可决定的；
（五）依法可以撤销城市排水许可的其他情形。
排水户以欺骗、贿赂等不正当手段取得城市排水许可的，应当予以撤销。
第十五条 排水许可主管部门在执行排水许可过程中有下列情形之一的，由其上级行政主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不符合本细则规定条件的申请人准予排水许可的；
（二）对符合本细则规定条件的申请人不予核发《排水许可证》或者不在法定期限内作出准予许可决定的；
（三）对符合法定条件的申请不予受理的；
（四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；
（五）不依法履行监督管理职责或者监督不力，造成严重后果的。
第十六条 排水设施管理和维护
（一）排水主管部门应当将监督检查的情况及有关问题的处理结果向社会公开。
（二）公共排水设施的管理和维护，按照职责权限，由排水许可部门负责。
自建排水设施的管理和维护（以与公共排水设施相连接的接户井为界）由产权人负责或其委托的单位负责。
所在社区管理部门要配合产权人和排水设施管理部门做好排水设施管理和维护的协调工作。
（三）排水设施缺损或者发生污水冒溢、雨水排泄不畅等情况，养护维修责任单位应当在发现或者接到报告后及时采取有效措施，并组织维修、疏通。
第十七条 本细则自公布后30日起施行。
